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物业管理服务费用测算

根据华宝实业人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对华宝实业

的物业管理服务费进行测算。内容包括：“

一、经费测算的原则及说明；

二、经费测算：

1、人工成本；2、行政办公费；3、设备、设备设施维护费；4、公用水电费；5、清

洁绿化费；6、保安费；7、固定资产折旧；8、开办费摊销；9、不可预见费；10、

管理者酬金；11、税金。详细测算书内容如下：

第一节经费测算的原则及说明

一、测算的依据

(一)上海市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管

理法律、法规；(二)“上海市城市物业管理服务收费暂行规定”；

(三)“上海市城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。

二、经费测算的原则

(一)遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的

成本支出，是物业管理企业

正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值

目的的基本条件。(二)服务水平与管理费用相匹配的原则

针对华宝实业高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特

点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。

(三)“零预算”原则

物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和

标准，确定物业管理费用的支出；

再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收

入和支出相抵后的结果为

“零”。

(四)管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管

理者酬金”，即：管理者酬金=物业管理费用支出×管理酬金比例。

三、测算的有关说明

(一)物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施

日常运行、维护及保养费，绿

化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，

税费，利润，开办费摊销、

不可预见费。

(二)有关费用的说明

1、人员工资标准

根据市场化原则，参照上海行业工资水平，根据华宝实业规模及高档次的管理

服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下：

序号职务月薪备注

14,000中心经理

2品质行政主管

2,500（中心经理助理）

31,800安全主管

42,000工程维修主管

51,800清洁绿化主管

61,800高级管家

71,400会计

81,200出纳

91,200维修技工

101,100安全班长

11900安全员

12600清洁工

13600绿化工

2、物资装备的摊销

物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定

资产”，依据财务制度按5年摊

销；单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费，按5年摊销。3、开

办费摊销

开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不

可预见费根据物业管理行业

惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的

摊销计算方法将物资装备费

用的80%（4年）按5年摊销进管理成本中。

4、管理者酬金

依照上海市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管

理者酬金。

5、本体维修基金及专用基金按上海市有关规定收取。暂不测算。第二节经

费测算

经费测算总表（单位：人民币元）

序号项目测算依据月支出备注

1人工成本详见人工费测算明细表122,202.002行政办公费详见办公费测

算明细表14,406.673设备设备设施维护详见维护费测算明细表9,984.00费按经

验数据测算23,500.004公用电费

5公用水费按经验数据测算4,200.00

6清洁费（设施详见清洁费测算明细表10,233.00

材料）

7绿化费详见绿化费测算明细表17,388.008保安费详见保安费测算明细

表400注：将开盘期间人