税法一 土增税.pdfVIP

本本章章考考情情分分析析

本章内容：土地增值税是一个专门对房地产增值额征税的税种，对规范土地、房地产易秩序，调节土地增值收益，维护

国家权益起到重要的作用。本章属于重点章节，与消费税重要程度相当，仅次于“一哥增值税”。

难度：计算复杂，步骤繁多，行业差别大

题型：各题型均有，主观题每年都有，可自行成题或与增值税混合，计算过程中夹杂附加税等小税种

分值：15-20分左右，最高分值年份22分；

高频考点：征税范围，应纳税额计算（房企、非房企）

知识点：土地增值税的概念

知识点：土地增值税的概念

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对

象，依照规定税率征收的一种税。

知识点：土地增值税的特点

知识点：土地增值税的特点

（一）以增值额为计税依据

（二）征税面比较广

（三）采用扣除法和评估法计算增值额

（四）实行超率累进税率

（五）实行按次征收

知识点：纳税义务人

知识点：纳税义务人

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产），并取得收入的单位和个

人。

单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织。

个人包括个体工商户和自然人个人。

知识点：征税范围

知识点：征税范围

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入行为征税。

【解释】1.转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或其他方式有偿转让房地产的行为，不

包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

2.国有土地：按国家法律规定属于国家所有的土地。

国有土地使用权：指土地使用人依据国家法律，对国家所有的土地享有的使用权利。

地上的建筑物：指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

附着物：指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

3.土地增值税对转让国有土地使用权征收，对转让集体土地使用权不征税。

【注】未经国家征用的集体土地不得转让，也不属于土地增值税的征税范围。

4.只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。是否发生转让行为主要以房地产权属发生变更为标准。

5.对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税。

（一）征税范围的一般规定

1.转让国有土地使用权

转让国有土地使用权，是指土地使用者通过出让方式，向政府缴纳了土地出让金，有偿受让土地使用权后，对土地进行通

水、通电、通路和平整土地等土地开发但不进行房产开发，而是将“生地变熟地”后将土地使用权再转移的行为，是土地使用权

转让的二级市场。

2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让

地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让，包括转让新建房产和转让旧房。

（二）征税范围的特殊规定

情形规定

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，

合作建房①建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。

②建成后转让的，征收（产权转移）

征收，

换房地产

个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以免征

抵押期间不征收土地增值税（未发生产权转移）

房地产抵押

以房地产抵债而发生房地产产权转让的，征收

房地产出租不征（未发生产权转移，只是出租收入）

房地产评估增值不征（未发生产权转移，没有收入）

国家收回国有土地使

用权、征用地上建筑免征

物及附着物

房地产的代建房行为不征（未发生产权转移，只是劳务收入）

房地产的继承不征（发生产权转移，但原所有人——被继承人没有收入）

（不征税赠与仅包括以下两种情况）

①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养