海岸城商业综合体营运管理优化研究.docxVIP

中文摘要

摘要：海岸城作为深圳市的商业综合体，在建筑外观设计、内部经营管理和市场营销策略等方面，积累了一定的经验，并形成了一些优势和特色。开业至今，虽然客流良好、租金收入和现金流也一直不错，但不可避免的也存在许多问题。譬如商业业态规划有欠科学、主力店亟待整合与提升、预期租金收入实现困难、部分商户销售坪效偏低、客户服务能力存在不足、营销宣传策划力度不够和动线设计不够优秀等。这些问题都影响到海岸城的长期稳健发展，亟需认真研究和解决，正基于此，所以本文选择海岸城商业综合体营运管理问题进行研究，旨在为海岸城商业综合体营运管理水平提升，在激烈竞争的市场环境中持续稳定的发展献计献策，同时也为提高我国商业综合体营运管理水平及促进商业综合体稳健和可持续发展尽一点绵薄之力。

本文以海岸城商业综合体为研究对象，在简要阐述论文研究背景及意义，研究思路及方法的基础上，对商业综合体营运管理基础理论进行了回顾，为论文后续研究提供一定的理论支撑，随后在深入分析武汉地区市场特征、行业现状和海岸城自身具备的优势之后，结合多年的管理经验和所学的理论知识，对海岸城现有的问题进行了深入地剖析，目的是为了找出海岸城商业综合体营运管理中有待改进的不足之处，最后基于前面的分析，对海岸城商业综合体营运管理优化提出了一些具有针对性的对策和建议，具体包括优化业态布局，注重品牌引进；整合优化商铺数量；提升主力店管理水平；科学合理制定商铺出租标准：重视策划宣传，加强网络营销；统一服务标准，提升服务水平：构建行之有效的商户管理系统：改进动线设计：进—步彰显主题特色。

关键词：商业综合体、业态规划、客户服务、优化

1绪论

1.1研究背景及意义

1.1.1研究背景

随着社会、经济和科技的发展，为节约用地及发挥投资效益等，商业综合体应运而生。在欧美，购物中心占当

地零售市场份额超50%。美国的HighlandParkShoppingVillage(1931)是世界上第一个标准购物中心。20世纪80年

代后，美国开始出现如NewPortCity和Fashionsland等大量主题性购物中心，其著名的商业地产运营商有

Chelsea、Rouse、RodamcoNorthAmerica和WestfieldHoldings等。以WestfieldHoldings为例，至2010年底，它共开发了119座购物中心，总营业面积达1050万平方。

在我国，现代意义的商业综合体率先于20世纪80年代年在深圳、香港发展起来，如香港置地广场和深圳国贸中心，之后，其开发建设逐渐扩展至北京、上海和广州，如北京华贸中心、上海恒隆广场和新天地等。近年来，万达、宝龙和银泰等商业地产商在积累经验的同时，也形成了各具特色的开发和管理模式，如万达广场和万象城系列等。未来，建筑面积小于7万平方的中小型购物中心比例将会逐步增高，并越来越注重社区的消费需求。

我国商业综合体发展呈现四种特征：一是采用综合及分期开发模式。一是采用综合及分期开发模式。我国商业地产开发多采用分期和渐进的模式，与住宅、写字楼和酒店等整合，有助于减轻投资压力，如太古城、时代广场等均采用了分期开发策略。商业地产前期投入成本较大，但一旦市场成熟，商业运营进入稳定期后，它的回报也是相当丰厚的。商业的繁荣同时又提升了周边的物业价值，具有较强、较持久的辐射效应。二是与城市公共交通紧密结合。目前我国的大型商业综合体主要在一些发达地区建成。这些发达城市人口稠密，房价高，但汽车普及量却不及美国，不能发展美国的郊区模式（停车场面积大）。我国的购物中心开发要充分利用地铁、公交等公共交通设施。

国内就有许多在地铁上盖而成功的购物中心案例，有些购物中心甚至与两条或两条以上的轨道交通线换乘站相结合。三是购物中心向空中发展。四是创造鲜明的主题特色。

1.1.2研究意义

深圳海岸城，是一个滨海风情购物中心，其独具特色的定位和建筑设计，将商业建筑融合天然景观、退台餐饮于一体，被誉为“深圳市西部最有创意的购物中心”。海岸城由东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成，是深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目，也是迄今为止深圳市最大的室内购物、休闲、娱乐中心。因此，所以本文选择海岸城进行研究，旨在通过对海岸城现阶段的经营现状及存在的问题进行分析之后，有针对性的给出有利于海岸城发展的策略和提升其核心竞争优势的对策方法，让海岸城在当前竞争激烈的市场中处于不败之地，平稳健康的发展。

1.2国内外研究现状

1.2.1国外研究现状

一是针对消费者的购物行为，并结合商圈的形成和发展，许多学者做了深入的研究。E.ff.Burgess(1923)认为随着人口的增长以及城市的持续发展，基于付租能力的高低，具有竞争性的商业活动在城市中心