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项目拓展论证管理流程

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运营管理中心

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目的

为保持公司可持续性发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。

适用范围

适用于XX地产总部及郑州各片区公司新项目拓展论证管理工作，以及为之展开的相应研究工作。

定义

新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。

房地产土地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。

可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。

职责

参见流程图。

工作程序

序号

CP点

工作内容的简要描述（重点针对CP点）

重要输入

重要输出

时限要求

相关表单/模板

1

CP

片区公司-综合部负责所辖区域的土地市场基础研究

投资发展委员会办公室负责新进区域的土地市场基础研究，并汇总各片区公司的市场基础研究，定期编制公司的土地市场基础研究

土地市场基础研究包括土地信息、宏观市场信息、区域/市场规划信息、政策法规和竞争对手信息等

土地信息、宏观市场信息、城市规划信息、经济动态信息、政策法规和竞争对手信息等

即时报告或以年度为节点的总结报告

2

依照所收集的土地信息，片区公司-综合部/投资发展委员会办公室负责填写《土地信息采集表》

三年土地储备计划

土地信息采集表

获得土地信息两日内

《土地信息采集表》

3

投资发展委员会办公室根据公司制定的经营计划，补充、修编《三年土地储备计划》

《土地储备计划表》

4

投资发展委员会办公室/片区公司-综合部负责人对《土地信息采集表》的项目信息进行初步判断，是否进入初可研阶段；针对重点地块，还需每周填写《新项目发展进度通报》，经部门内审核汇总后报投资发展委员会办公室主任。

土地信息采集表

《土地信息采集表》相关审批意见

《新项目发展进度通报》

5

未通过的项目信息由片区公司-综合部/投资发展委员会办公室存入土地信息库，并定期该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪记录。

审批后的《土地信息采集表》

《土地信息采集表》相关记录

6

片区公司-综合部/投资发展委员会办公室进行项目实地勘察和周边市场的简易调查，（对于外地新市场，可选择调查代理公司进行调查），形成相应报告。

7

片区公司-综合部/投资发展委员会办公室根据项目情况，可通过咨询等了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式

8

片区公司-综合部/投资发展委员会办公室根据调查报告提供的市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容：

a）项目的档次、主要客户群；b）项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期；c）项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价

项目初步定位报告

9

CP

片区公司-综合部/投资发展委员会办公室根据项目情况，做出初步经济测算。

常规项目，易于规划的：可与技术及标准化中心设计部、营销管理中心口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，必要时由招采及成本中心提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据。

特殊地形或包含特殊配套的项目：可将项目资料和初步项目定位交由技术及标准化中心做出规划设计草案，交招采及成本中心做出建安成本的粗略测算，作为初步经济测算的依据。

项目经济测算

10

片区公司-综合部/投资发展委员会办公室编制的《新项目立项建议报告》，内容包括:项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等。

9、12

《新项目立项建议书》

《新项目立项建议书》

11

资料汇总后提请行政人事中心-法务部提供意见，最终做出项目用地法律风险的判断。

7

法律意见

12

13

《新项目立项建议报告》经内部评审后，申请召开公司专项汇报会。会前将《新项目立项建议书》发给与会人员，为保密起见，土地情况和重要谈判条件可以不涉及。

具体的审核审批参见“权责手册”。

14

项目经评审确定后，进入可行性研究阶段；未通过则根据会议意见进行调整或放弃。

13

15

对于评审通过的项目中需要先到政府立项的，由片区公司-综合部/投资发展委员会办公室负责办理政府立项手续。待立项手续办妥，再进入可行性研究阶段。对于需要在获取土地之后办理政府立项手续的，同样由片区公司-综合部在获取土地之后负责办理。

13

16

17

项目可研小组成员由投资发展委员会办公室、营销管理中心、技术及标准化中心设计部、运营中心品质管理部（新进区域拓展项目）/片区公司工程技术部（片区拓展项目）、招采及成本中心成本部与财务资