房地产行业深度：房地产救助的美国经验.pdf

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行业深度报告

目录

一、房地产与金融体系深度融合，住房抵押贷款是市场运转的核心1

1.1美国房地产金融市场围绕住房抵押贷款展开1

1.2一级市场：通过再贷款与政府担保降低银行发放按揭贷款的首付及利率2

1.2.1FHLBs：为银行筹集低成本资金以支持其发放抵押贷款2

1.2.2FHA和VA：为符合条件的居民担保从而降低其首付和房贷利率3

1.3二级市场的参与机构及运作模式4

二、美国两次重大房地产危机的演变与应对6

2.1大萧条以来美国房地产经历多次危机，最为严重的是大萧条与次贷危机6

2.2大萧条救市经验：发挥政府宏观调控作用，完善住房金融体系7

2.2.1由经济衰退引发的住房危机7

2.2.2大萧条期间美国政府的应对措施9

2.2.3罗斯福新政扭转美国经济衰退，二战成美国经济复苏关键12

2.3次贷危机救市经验：通过国家信用的介入稳定市场14

2.3.1次贷危机的孕育与传导14

2.3.2次贷危机应对措施：通过美联储扩表和政府加杠杆以稳定市场18

2.3.3股市、宏观经济、楼市先后止跌回升24

三、美国应对危机的经验借鉴28

3.1国家信用扩张是救助危机的关键28

3.2危机爆发后首先需稳定金融系统，其次对居民救助和推动经济复苏需跟进29

3.3对居民的救助重点在减轻住房负担和降低失业率30

四、投资建议：关注政府信用介入带来的地产投资机会31

风险分析32

图目录

图1:美国住房抵押贷款一二级市场概览1

图2:联邦住房贷款银行包括11家地区性银行2

图3:联邦住房贷款银行会员构成2

图4:美国超过80%住房抵押贷款证券化4

图5:两房运作模式5

图6:美国历史上六轮房地产周期7

图7:大萧条的爆发与演变8

图8:美国失业率在1933年达到24.9%9

图9:美国制造业工资率在1929-1932年下降33.6%9

图10:1929-1939年期间约200万家庭失去抵押品赎回权9

图11:大萧条期间住房开发停滞，房价下跌约26%9

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图12:1933年-1944年美国各经济指标转好12

图13:新政后美国房地产量价齐升13

图14:1935年美国政府投资住宅快速增长13

图15:1991-2005年美国开工新建私人住宅数量快速增长14

图16:美国90年代以来住房自有率和房价飙升14

图17:次贷危机前美国五大投行杠杆率上升15

图18:CDO（担保债务凭证）的基本框架15

图19:2008年CDS存量规模超过60万亿美元15