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营销策划华翠园营销策划书

华翠园营销策划书

───多点齐发，连点成面，面面俱到

多线共拉，布线为网，一网打尽

一前言：营销理由

传统经济学认为，商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价

格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们

只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动，就可以了解一个商品的内在价

值，并以此为交换的依据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地掌握一个商

品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念了。

然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的Utility，所谓Utility

是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观

的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人

认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于认识到了商品的价值

是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要

影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品，

而不是具有同性质的其他品牌。中国最大的资料库下载

现在已经步入了知识经济，“华翠”内部必有一个创新系统来不断审视、破坏现

有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。

二促销：点石成金

现在的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业如果仅仅在某

一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能

在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期的基本市场法

则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维方法是最容易失

败的。在房地产市场饱和的现状下，我们必须打破常规、标新立异，充分运用创

新思想，设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，面面俱到；多

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（一）立异：以租带售

房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲

速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况下，要想靠急功近利的

方式获取高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售

的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目

高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供大于求。在此情况下，如果华翠

园沉住气，以“不变应万变”（价格方面），倒也可以在高明独树一帜。但我们

不能满足于此，必须尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。所以，我

们应当调整思路，改变策略，在不“变”中求“变”：“千变万化”（营销手

段方面），采取“租售结合”的营销策略。

“租售结合”营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生变化，供给过度，

造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法将手中的物业租出去；然后再将

营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的

提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子暂时未售出，我们也可以获得一定

的租金，而且，随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，

公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢？

确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租

之房到银行抵押进行贷款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。这

样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城

现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商成绩的

显赫，吸引到了大批外来者，出租屋一直出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出

现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试！

（二）顶楼：困中创“圆”（园）

众所周知，顶楼几乎成了所有开发商的心头病，绝大部分避免不了“滞销”

的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了一直空置的状况。

追本嗍原，我们必须找出导致其独特命运的原因：人的消费思想是理性的，同时，

他们的消费行为也私利的，在决定高消费品时，他们都会“挑三拣四”“小心翼

翼”，特别是左右自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕

后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷不过气来。具体问题具体分析，

一切从实际出发，针对这种现状，我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”，它

虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内

正常温