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央企的三大核心优势

房地产行业跟踪点评｜2023.5.9

中信证券研究部核心观点

我们认为，当前央企地产公司的库存优势，既表现为库存的盈利能力优势，也

表现为在去库存阶段稳定释放存量资源，维持销售金额稳定的优势，还表现为

做大做强经营性资产，推动收入和利润结构进一步改善的优势。我们看好央企

地产企业市占率持续提升，盈利能力优于行业，建议投资者积极发掘央企投资

价值，参与央企估值回归。

陈聪▍2023年前4月，行业继续延续弱复苏态势。前4月，15家大中型地产企业销售

基础设施和现代服额同比增长25.5%。二季度，市场销售较之2月底高点有所降温，二手房挂牌

务产业首席分析师量继续温和上升，按揭贷款利率维持在低位。我们相信，房地产市场既不会经历

S1010510120047传统的周期反转，也不会成为系统性风险的来源。行业的结构性机会依然存在，

少部分公司，尤其是央企占据显著优势。这种优势，主要又体现为库存的优势。

▍央企地产公司库存优势之一：库存盈利能力优势。2021年下半年以来，随着信

用债定价波动，央企地产龙头凭借良好的融资成本，持续新增了位于一二线核心

区域为主一批新的土地储备。四家最大的央企地产公司在2022年拿地占销售合

约额达到35%-44%，明显高于行业平均水平。在比较冷清的土地市场，央企普

遍得以补充优质土地储备，提升存货质量。我们预计，央企地产公司在未来三年

张全国的利润率下降压力普遍较小。

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行业联席首席▍央企地产公司的库存优势之二：库存规模优势。我们认为，2023年之后企业无

分析师法同时保持开发拓展规模增长和区域不下沉。虽然核心城市土地供给方的理性决

S1010517050001定了这些区域的项目往往是高质量的。但企业战略的严重趋同又决定了核心城市

土地“中签率”较低。在这种情况下，央企地产公司在历史上积累的土地数量较

多，“受迫性”去化少，库存结构比较健康。这决定了，在2023-2025年间，

在企业普遍拿地不足，且去化存量库存的阶段，央企可以保证销售稳中有增，而

很多其他企业可能可售货值不足。

▍央企地产公司的库存优势之三：业态和运营优势。在资金成本较低的情况下，央

企普遍在历史发展进程中积累了数量不少的经营性资产，也使得企业的经营性收

刘河维入占比不断提升。当前REITs市场之上，27单产品中有5单是央企背景。能够

房地产和物业服务

率先搭建REITs平台的央企有望推动库存中优质经营性资产投融管退，并回收

分析师

资金扩大运营性不动产的投入规模，从而率先推动公司收入和利润结构进一步走

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向稳定可持续。

▍风险因素：二手房挂牌量不断上升，房价调整的风险。个别企业的信用风险。

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