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央企的三大核心优势
房地产行业跟踪点评|2023.5.9
中信证券研究部核心观点
我们认为,当前央企地产公司的库存优势,既表现为库存的盈利能力优势,也
表现为在去库存阶段稳定释放存量资源,维持销售金额稳定的优势,还表现为
做大做强经营性资产,推动收入和利润结构进一步改善的优势。我们看好央企
地产企业市占率持续提升,盈利能力优于行业,建议投资者积极发掘央企投资
价值,参与央企估值回归。
陈聪▍2023年前4月,行业继续延续弱复苏态势。前4月,15家大中型地产企业销售
基础设施和现代服额同比增长25.5%。二季度,市场销售较之2月底高点有所降温,二手房挂牌
务产业首席分析师量继续温和上升,按揭贷款利率维持在低位。我们相信,房地产市场既不会经历
S1010510120047传统的周期反转,也不会成为系统性风险的来源。行业的结构性机会依然存在,
少部分公司,尤其是央企占据显著优势。这种优势,主要又体现为库存的优势。
▍央企地产公司库存优势之一:库存盈利能力优势。2021年下半年以来,随着信
用债定价波动,央企地产龙头凭借良好的融资成本,持续新增了位于一二线核心
区域为主一批新的土地储备。四家最大的央企地产公司在2022年拿地占销售合
约额达到35%-44%,明显高于行业平均水平。在比较冷清的土地市场,央企普
遍得以补充优质土地储备,提升存货质量。我们预计,央企地产公司在未来三年
张全国的利润率下降压力普遍较小。
房地产和物业服务
行业联席首席▍央企地产公司的库存优势之二:库存规模优势。我们认为,2023年之后企业无
分析师法同时保持开发拓展规模增长和区域不下沉。虽然核心城市土地供给方的理性决
S1010517050001定了这些区域的项目往往是高质量的。但企业战略的严重趋同又决定了核心城市
土地“中签率”较低。在这种情况下,央企地产公司在历史上积累的土地数量较
多,“受迫性”去化少,库存结构比较健康。这决定了,在2023-2025年间,
在企业普遍拿地不足,且去化存量库存的阶段,央企可以保证销售稳中有增,而
很多其他企业可能可售货值不足。
▍央企地产公司的库存优势之三:业态和运营优势。在资金成本较低的情况下,央
企普遍在历史发展进程中积累了数量不少的经营性资产,也使得企业的经营性收
刘河维入占比不断提升。当前REITs市场之上,27单产品中有5单是央企背景。能够
房地产和物业服务
率先搭建REITs平台的央企有望推动库存中优质经营性资产投融管退,并回收
分析师
资金扩大运营性不动产的投入规模,从而率先推动公司收入和利润结构进一步走
S1010523030004
向稳定可持续。
▍风险因素:二手房挂牌量不断上升,房价调整的风险。个别企业的信用风险。
房地产和物业服务行业
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