房地产项目开发设计管理.ppt

房地产项目开发设计管理;;房地产开发流程;房地产开发企业专业化运行体系;房地产开发企业专业化计划系统;项目决策;7/44;开发节奏筹划

根据企业的资源条件、经营现实状况，财务资金状况、管理能力、

结合未来市场走势判断，决定项目开发分期，各期何时启动

和完毕几段，总体何时结束等做出筹划。开发节奏牵连如下

方面问题：

融资与资金的运作分期间衔接采购协议签订与管理其他

资源配置有关后续工作计划安排的筹划时间计划现金流

监控对变化的应对方略;项目与客户定位流程;目的成本确实立流程;设计阶段原则工作周期;规划设计的启动和过程中进度、设计中间及其最终成果的质量，受到多方面原因限制和影响。缺乏有关部门全程配合，规划设计难以保证按照进度计划和质量规定完毕。

规划设计工作启动条件（链接文献）

目前规划设计工作运行现实状况部门自身原因影响工作进度和质量，但尚且可控；但绝大多数影响原因，对规划设计部门而言，难以控制。

问题怎样提高规划设计管理工作效率？;第二章

设计管理与规划设计;设计流程;

详见附件：规划/设计协议清单;1三控制

进度控制质量控制成本控制

2两管理协议管理信息管理

3多方协调

与营销关系协调与招标关系协调与成本关系协调

与工程关系协调与物业管理协调与设计单位以及设计单位之间关系协调

设计单位内部专业（工程师）之间协调与规划主管部门协调与蓝图审查中心协调报请老板同意

4管控要点

规划带动土地溢价户型及配置带动产品溢价立面及景观发明形象溢价

5管控终极目的合理控制造价尽量发明价值;第三章

建筑构造设计与优化;第一节建筑构造与构造设计

第二节构导致本管理思绪与措施

第三节构造设计优化

第四节过程优化与成果优化的特点;市场析;二构造设计

基础设计：

1根据工程地质勘察汇报、上部构造类型及上部构造传来的荷载效应和当地的施工技术水平及材料供应状况确定基础的形式，材料强度等级，一般有浅基础（如：独立基础、条形基础等）??深基础（如：桩基）

2基础底面积确实定及地基承载力验算

3基础内力计算及配筋计算

4考虑必要的构造措施

5地基设计处理;上部构造设计：

1根据建筑设计来确定构造体系、确定构造重要材料；

2构造平面布置；

3初步选用材料类型、强度等级等，根据经验初步确定构件的截面尺寸；

4构造荷载计算及多种荷载作用下构造的内力分析；

5荷载效应组合

6构件的截面设计。

7此外还包括某些必要的构造措施。需要根据构造专业有关规范、图集等;构造施工图包括:

设计总阐明，基础平面布置及基础大样图，假如是桩基础就尚有桩位图，柱网布置及柱平法大样图，每层的梁平法配筋图，每层板配筋图，层面梁板的配筋图，楼梯大样图等，其中根据建筑复杂程度，有几种到几十个结点大样图

一栋建筑的构造设计与否合理，重要取决于构造体系、构造布置、构件的截面尺寸、材料强度等级以及重要机构构造与否合理;构造设计优化;

1必须对整个设计和筹划的全过程进行管理

??????前期筹划：地质的考虑

??????规划阶段：建筑物的排放

??????方案阶段：构造的可性及合理性、防止返工

????扩初阶段：构造方案的优化

??????施工图阶段：构造的精细化设计

????施工配合阶段：变更、签证的合理控制;2事前控制的几种要点

（l）设计院的选择（扩初及施工图阶段）

???????合适易管????态度重视???项目状况???服务意识???市场口碑

（2）专业负责人的选择

?????业绩水平??市场反馈—图纸质量、责任意识、成本意识、

服务意识???影响力及控制力

（3）成本意识的沟通与输入

????????前期积极沟通尊重平等的心态???质量原则换位思索???

同行的交流与竞争?双赢的思绪和手段;（4）合理的设计周期

设计周期对总成本的影响：

资金的时间价值???市场风险的变化??产品的实际价值

（5）在保证质量、不增长成本的前提下缩短设计周期

???????组织的重视及措施??工序的前置及搭接原则化设计的推广

（6）甲方的技术原则必须提前输入

?????《设计任务书》《构造设计统一技术措施》或《构造设计指导》《构造设计总阐明》《原则构造做法》

（7）天明地产原则图集（待建立）;