房地产定价的基础原则.ppt

房地产定价的基础原则;价格在房地产营销中的地位;价格在房地产营销中的地位;价格在房地产营销中的地位;认识价格;房地产价格的经济特性;房地产价格的经济特性;房地产价格的经济特性;制定价格;房地产定价措施;房地产定价措施;房地产定价措施;房地产定价措施;房地产定价措施;通过市场类比法确定均价后，销售前还需制作详细价格表。

详细包括如下5环节：;房地产定价措施;再例：高层层差模型;房地产定价措施;一期定价方案;汇报框架;第一部分现实状况评估;;一期;楼号;一期;;;一期;;;一期;;;一期;;;;;楼座;第二部分目的制定;一期所有房源数量;;第三部分价格制定;价格方略;一、楼盘整体均价制定;2、楼盘均价制定措施：;2)、影响权重分派

运用比较定价法，充足考虑上述十个楼盘的综合素质，得出各楼盘对保利花园项目的威胁比例。即影响权重为：;3)、项目细化原因打分

通过对上述楼盘的市场调查，对比保利花园项目的实际状况，由熟悉各项目的六位专业人员给各细化影响原因进行项目间的权重比较打分。;比较楼盘;根据选定的市场八大比较楼盘的均价，通过加权平均得出本项目的均价。保利花园的均价等于比较楼盘权重值之和。楼盘整体均价结论

通过对上述十大竞争楼盘的市场调研，运用市场比较法这一科学定价措施的理论根据，推出保利花园一期表面均价5322.392元/m2。

备注：

1、此为表价，暂未扣除市场综合折扣率水平上的优惠和置业会员的购卡优惠。

2、项目常规优惠：

一次性付款的客户享有99折优惠，按揭客户不享有折扣优惠。

根据市场操作经验和客户意向调研，大概有30%客户选择一次性付款，70%客户选择按揭的方式，由此得知市场综合折扣率为99.7折。

3、其他优惠：

成功选择6#楼房源的客户享有94折，并放弃会员2万抵3万的优惠；

8#、10#楼12月06日选中房源94折。;二、各楼座均价制定;2、楼座细化原因打分：;栋产品打分表（权重32%）;客户积累定价打分表（权重为23%）;三、详细户型定价分析;1）、栋均价定价系数汇总;四、详细户型价值方略;保利花园6#、8#、10#楼统计分析（94折团购）;;第四部分价格方略;;;价格方略;;房地产价格方略;房地??价格方略;房地产价格方略;房地产价格方略;房地产价格方略;房地产价格方略;房地产价格方略;房地产价格方略;房地产价格方略;价格方略;1、合理的市场价格应当是一种范围

应坚持提供两份或三份价目表及也许销售成果，

供发展商选择。

问题：无论是哪一位发展商，均有这样的困惑：

定价不能太低，否则亏了

定价不能太高，否则卖不出去;答案与否必须是唯一解？

我们发现——

但凡拿唯一解给发展商，往往会引起锋利冲突，并且把自己也逼死，由于我们的答案经不起推敲，+100、－100是不是就不行？

价格的高下就像量变到质变同样，在一种范围内，展现比例关系，低到临界点会爆棚，高到临界点会死得惨。;2、只有真正客观地掌握了市场，才有也许制

定一份优秀的价格表——

应坚持运用市场比较法，广泛选择竞争项目或可比项目，找到本项目的市场价格范围。

;有的时候，我们会陷入盲目，会以主观的态度影响对价格的分析。

实际上，在对发展商施加任何影响之前，我们首先要掌握的是——

“这个楼盘客观公正地讲，究竟应当值多少钱？”

这是我们心里的“底”，没底就没法干。;这一点很难，尤其对于在一线战斗的经理，大家是有压力的，尤其是销售速度、销售率，往往轻易走压价路线。

其实，发展商提出的价格往往会基于对代理企业的顾虑，基于自己的孩子就是“漂亮”的心理，是需要压一压，使之往理性上回归的。不过在压之前，心里一定要找准“底”。想找准“底”也不难，就是多找案例，多分析、多比较——

一句话，多做一点工夫。;分享完毕

谢谢各位