我国房地产代建行业分析.doc

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我国房地产代建行业分析

1、我国房地产代建模式主要分为政府代建、商业代建、资方代建

房地产代建是由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。

目前，代建业务模式众多，按照委托方类型来看可以分为以中小房企为委托方的商业代建、以政府及企事业单位为委托方的政府代建、以金融机构为委托方的资方代建以及围绕代建相关的衍生服务；而在商业代建领域，可以根据收费模式与代建方是否出资入股进一步划分为纯服务费代建、配资代建与股权式代建。

三种代建模式比较

类型

委托方

合作方式

委托方利益诉求

政府代建

政府及事业单位

与政府安置房、经适房、公租房等保障性租赁住房及公共服务设施等政府投资项目对接

社会效益为主，实现投资和建设环节分离，提高项目市场化能力

商业代建

已经或即将取得土地证的企业

由委托方提供土地并承担全部或主要开发资金，代建企业根据委托方需要向项目输出品牌，派驻开发管理团队承担开发任务

增强项目溢价，提高去化水平，抵御市场波动风险

资方代建

介入房地产行业的金融机构与AMC、基金、信托等金融机构

对接，金融机构负责资金募集与项目收储，代建企业承担开发任务

资本收益最大化

2、政府代建持续扩容，老旧小区改造及保障性住房成为关注点

具体来分析，政府代建业务主要通过招投标形式，为政府或行使政府职能的机构提供传统保障房、未来社区、产业园区、产城融合、市政配套等多元业态全过程管理服务。根据《基本建设项目建设成本管理规定》，政府代建项目的代建费用一般为总投资额的0.4-2.0%。

政府代建模式图

近年来，国家政府颁布了一系列相关政策来大力支持以保障房和城市更新为重要组成的政府代建，促进政府代建持续扩容。目前，我国需重建的老旧住宅区涉及上百万户家庭。根据住建部披露数据，2000年前已开发的约16万个老旧住宅，其中仍有超过4200万户及约40亿平方米的总建筑面积有待开发。根据中指院数据，预计2025年，政府代建新签约建面预计将达到0.78亿平方米，政府代建规模将占到整体代建市场的34%；从收入规模来看，预测2026年，政府代建的新签约代建费规模将达到53亿元，新签约建面约为0.42亿平方米。

近年来，国家政府颁布了一系列相关政策来大力支持以保障房和城市更新为重要组成的政府代建，促进政府代建持续扩容。目前，我国需重建的老旧住宅区涉及上百万户家庭。根据住建部披露数据，2000年前已开发的约16万个老旧住宅，其中仍有超过4200万户及约40亿平方米的总建筑面积有待开发。根据中指院数据，预计2025年，政府代建新签约建面预计将达到0.78亿平方米，政府代建规模将占到整体代建市场的34%；从收入规模来看，预测2026年，政府代建的新签约代建费规模将达到53亿元，新签约建面约为0.42亿平方米。

除此之外，《十四五规划》首次在五年规划中为城市更新设立数量型指标，要求“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村”，并且，政策明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。因此，预计十四五期间，我国老旧小区改造市场规模接近3.6万亿元，年均市场规模超过7000亿，我国政府代建将持续扩容，老旧小区改造及保障性住房成为房地产代建行业关注点。

除此之外，《十四五规划》首次在五年规划中为城市更新设立数量型指标，要求“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村”，并且，政策明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。因此，预计十四五期间，我国老旧小区改造市场规模接近3.6万亿元，年均市场规模超过7000亿，我国政府代建将持续扩容，老旧小区改造及保障性住房成为房地产代建行业关注点。

3、服务费模式代建为主，商业代建规模扩大

商业代建委托方多为中小型房企，代建方在签订代建协议后对代建项目输出品牌与管理。商业代建委托方多为拿地后开发能力较弱或无力开发的中小型房企，委托后，代建方进行项目的客研定位、规划设计、建设营造与营销去化。收费模式：商业代建的收入包括委托方按工程节点进行支付的管理费（通常总额为销售额的2-4%）以及双方共同约定的、按照销售情况进行结算的酌情红利。

商业代建模式图

商业代建模式能让中小开发商“曲线救国”，在操盘过程中可实现减少产品研发时间、提速开发节奏、运用代建方品牌为委托方提高产品溢价的目的。根据相关数据预测，预计2025年我国新签约代建总建面将占到已售商品房总建面的14.3%，2026年商业代建的新签约代建费规模将达到326亿元，新签约建面为1.06亿平方米。

商业代建