房地产行业2024年中期投资策略报告：聚焦存量消化路径，把握政策落地机遇.docx

目录

TOC\o1-2\h\z\u政策思路聚焦存量消化，需求端政策初见成效 1

政策思路聚焦存量消化，去库存举措陆续出台 1

调控放松密集落地，核心城市初见成效 4

收储与以旧换新同步推进，政策加码去库存值得期待 6

收储与以旧换新同步推进，促进政府与居民端加杠杆 6

政府端：稳步推进收储，再贷款有望扩容 7

居民端：以旧换新推升加杠杆意愿，有望成为新的政策着力点 10

投资策略：把握库存消化政策落地过程中的投资机会 13

库存消化的深度助力者：绿城管理控股 14

以旧换新的有力协助者：贝壳 15

重点布局于核心城市的房企将率先受益于库存消化 17

风险分析 24

图目录

图1:5月末商品房待售面积74256万方 1

图2:4月末一线城市库存去化周期21.9个月 1

图3:5月新房销售面积环比提升12.2% 3

图4:5月新房销售额环比提升13.2% 3

图5:6月百强房企销售额环比提升32.5% 3

图6:6月4个一线城市新房销售面积环比提升38.2% 3

图7:6月11个二线城市新房销售面积环比提升9.7% 3

图8:6月36个三线城市新房销售面积环比提升41.6% 3

图9:6月上海新房成交面积环比提升31.8% 4

图10:6月上海二手房成交面积环比提升43.5% 4

图11:6月深圳新房成交面积环比提升45.3% 4

图12:6月深圳二手房成交面积环比提升0.9% 4

图13:6月杭州新房成交面积环比提升100% 5

图14:6月杭州二手房成交面积环比提升20.9% 5

图15:以旧换新主要促进居民端加杠杆，收储主要促进政府端加杠杆 6

图16:2014-2018年间PSL持续投放，规模保持高位 8

图17:PSL贷款利率自2014年创设以来逐步降低 8

图18:商品房销售面积在2014-2018年间快速增长 8

图19:商品房待售面积在2015-2018年间快速下降 8

图20:2023年二手房挂牌时长明显增长 10

图21:二手房价格自2021年下半年以来持续下行 10

图22:居民新增中长期贷款金额走低 11

图23:新增个人按揭贷款持续走低 11

图24:2022年以来城投拿地占比提升 14

图25:2021-2023年城投的拿地开工率明显低于行业平均水平 14

图26:2023年公司营收同比增长24.3%至33.0亿元 14

图27:2023年公司归母净利润同比增长30.8%至9.7亿元 14

图28:2024年上半年新拓代建项目面积同比增长1.1% 15

图29:上半年新拓订单面积中政府代建占比30.7% 15

图30:贝壳于2022年与青岛房协共同推出“优鲜卖”，成为协助式以旧换新的范本 15

图31:2024年一季度公司营收163.8亿元，同比下降19.2% 16

图32:2024年一季度公司Non-GAAP归母净利13.9亿元 16

图33:2024Q1二赛道业务营收占比35% 16

图34:2024Q1家装家居、新兴业务贡献利润率有所提升 16

图35:2023年实现归母净利润5.6亿元 17

图36:2023年毛利率20.4% 17

图37:2024年上半年销售金额同比下降46.4% 17

图38:2024年上半年在北京市占率4.8% 17

图39:2023年营收同比下降4.4% 18

图40:2023年归母净利润同比增长48.2% 18

图41:2024年上半年销售金额同比下降39.3% 18

图42:2023年末6+10城土储占比53% 18

图43:2023年公司营收达704.4亿元，同比增长69.7% 19

图44:2023年公司归母净利润25.3亿元，同比降低32.4% 19

图45:2024年上半年销售金额582亿元，同比下降37% 19

图46:2024年上半年拿地金额222.7亿元，拿地强度38% 19

图47:2023年归母净利润同比增长11.7% 20

图48:2023年毛利率25.2% 20

图49:2024年上半年销售金额同比下降26.7% 20

图50:2023年末销售型土储73%位于一二线城市 20

图51:2023年归母净利润同比增长10.1% 21

图52:2023年毛利率为20.3%