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成都嘉康工程案例

成都嘉康投资发展有限公司

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二零一二年

目录

TOC\o1-3\h\z\u1用心优化方案，有效控制成本 1

1用心优化方案，有效控制成本

关键词：节约成本方案优化限额设计合同管理

摘要：学府杏林一期项目定向低价销售比例高达70%，要在高比例定向销售的情况下实现收支平横，甚至盈利，有效控制成本成为首要解决思路。项目成本控制主要是在项目前期，通过优化方案设计、采用限额设计和调整合同签订模式等方法，最终达到了节约建设总成本11%的成果。

事件描述：

学府杏林一期住宅项目占地156亩，总建设3124户，其中2132套是为电子科技大学老师提供的定向商品房，定向销售均价为3200元/平米；剩余992套面向市场销售，预计销售均价为4000元/平米。可见定向销售的价格已经远远低于市场价，且定向销售的比例很高。因此要在在定下销售高比例的情况下实现收支平衡，甚至盈利，有效控制成本成为首要解决思路。

原因分析：

项目难点：在不降低项目品质和实现项目住宅近70%定向销售的前提下，保证项目整体收支平衡，并能实现3000万以上的利润收入。

解决方案：

一、从源头抓起，在设计阶段深入研究和分析。

1、优化方案

本项目高定向销售比例的特点要求前期必须做好充分的论证和优化工作，公司为本项目专门成立项目小组，前后总计用一年左右的时间对各阶段方案、施工图进行了大量测算、对比、分析。特别是在扩初图纸出来后，项目相关成员在培训学校封闭研究一个月左右，反复优化方案、测算，在保证项目品质的前提下让成本达到最优化。具体优化实例如下：

（1）原设计方案户内200mm厚的内隔墙，经过设计、工程、成本等相关工作人员沟通调整为100mm厚的内隔墙，同时从建筑规范及实施满足项目的要求。如此，能节约建筑砌体单方用量0.06m3/m2，节约单方成本23元/m2，可节约建设成本约800

（2）原设计方案外墙非景观面和阳台、入户花园内侧墙面等设置为外墙面砖，经过协商后调整为弹性涂料。弹性涂料与面砖的价差约60元/m2（其中弹性涂料30元/m2，面砖90元/m2），涉及面积约175000m2，可节约建设成本约1050

（3）经过与地勘单位协商后，将地勘单位提供地下水位由原来的528.00m下调至527.8m，同时与设计院协商将地下室抗浮设计参数参照北京市建筑设计细则执行，即抗浮安全系数取1.1，恒载安全系数取1.0。从而使整个地下室均可不设抗浮锚杆（设计院原定采用上海建筑设计细则，即抗浮安全系数取1.2，恒载安全系数取1.0，在此情况下需要进行地下室抗浮设计），从而节约施工工期1~2个月。按照地勘单位初步估算提供的抗浮锚杆初设，锚杆间距约2.4m×2.4m，根据初步估算节约1万个抗浮锚杆，节约成本300万元左右。

（4）原设计方案使用聚苯板保温材料，经过设计、技术、工程、成本等相关工作人员沟通调整为35mm厚中空玻化微珠保温材料，保温的热阻值和导热系数等都能满足规范要求，施工实施无任何问题。而聚苯板保温是55元/m2，中空玻化微珠保温45元/m2，可节约10元/m2；调整保温材质后内墙面的基层水泥砂浆底可以节约约17元/m2，涉及的保温面积315000m2，可节约建设成本约850

2、限额设计

在项目方案充分论证和优化后，要实现整体投资及目标成本的可控性就必须对主要分项工程进行限额设计。本项目中，首先启动3#楼的施工图设计，并进行详细的测算分析，测算单方含钢量53Kg/m2（含地下室）对比以往标准案例，提出含钢量偏大局部设计布局不合理；成本引导设计降低含钢量为45Kg/m2（含地下室），经设计、技术等重新结构模型计算位移角、位移比、剪重比等都在合理的参数区间范围内并优化后，能达到结构荷载要求，单方可降低造价40元/m2，可节约建设成本约1720万元。

除此以外大堂装饰工程设计限额控制在1200元/平米，二层以上电梯前室设计限额控制在400元/平米，园林景观工程设计限额控制在300元/平米。

限额设计指标下达后，各参加部门及公司再进行限额设计优化，在保证效果的前提下，反复论证测算和修正方案，以实现保证项目品质不变的前提下成本最优。

二、充分使用地下车库，设计停车楼、机械车位在保证项目车位配置率的基础上降低建安成本。

1、设计停车楼

为保证车位配置率在地上修建停车楼，设置车位912个，单车面积按均26平米/个计算，停车面积约24000平米，修建成本约1800元/m2。如果修建在住宅地下，则需要30000平米，地下修建成本为2600元/m2，该项节约3480万。

2、设计机械车位

为满足车位配置要求，有一半地下