重庆市地下商业报告.docx

近几年，重庆市的商业发展突飞猛进，崛起了滨江商业、街区商业、特色商业、地下商业、

RBD（休憩商业）等多种形态的商业市场，商业形态可谓层出不穷。

2005年上半年，在国家宏观调控的大环境下，重庆房地产市场经历了前所未有的尴尬局面，房产市场一片观望态势，尤其是住宅市场，众多项目在进入7、8月份之后，销售业绩出现了直线下滑的趋势，售楼部的上客量也是门可罗雀，买卖双方出现了僵持的局面。而与此同时，重庆的一些商业物业，尤其地下商业物业，却随着城市建设，特别是轻轨建设的推进，表现出一些新的强劲势头。

地下商业——作为重庆商业其中的一种物业形态，作为地上商业的延伸和补充，已经成为商业物业中不可或缺的组成部分，也是近段时间地产商、投资者较为关心的话题。本文将通过当前的市场对重庆地下商业进行阐述，着重于地下商业市场的现状分析，以及未来的空间展望，以期对今后重庆地下商业的发展有一个清晰的方向。

重庆市地下商业发展历程

随着城市建设的迅猛发展，重庆商业市场一片盛世繁荣。地下商业的崛起，为繁荣经济、活跃市场等起到了积极推动作用。在整个发展历程中地下商业经历了三个重要时期的发展。这三个重要时期的发展也反映了同一时期城市建设及经济发展状况。（各时期的地下商业项目请参见附表1）

首先，回顾上世纪80年代，最早的地下商业分布于用于方便行人安全行走的地下通道，由零散的自由个体经营自然形成，表现的形式是地摊式经营；一直到90年，随着人防工程的改造建设，出现了第一个统一规划、统一经营管理，且较为集中的地下商业街——“杨家坪地下商业街”。建成后的商业街改变了以往地下脏、乱、差的购物环境，但经营业态为档次较低的商品，随着人防工程的扩建地下商业的规模也逐步扩张。

2000年—2002年间，南岸区、九龙坡区、沙坪坝区在大力发展城市基础设施的建设同时开始重视地下空间的利用。仅两年间有4个地下商业的出现，其中就有当时堪称西南片区最大的地下商城——“三峡地下购物广场”。这个时期可以说是地下商业的一个快速发展时期，主要表现在地下商业开发量上的突破，但是在购物环境、经营业态上却没有太大的突破。2004年至今，随着城市开发建设步伐加快，重庆房地产市场如火如荼，地下商业也进一步扩张，这一时期涌现了7个项目，其中最具代表性的是总建筑面积45000平方米的“金源不夜城”。就在地下商业量的不断扩张，新项目品质不断提升的市场环境下，地下商业经营市场出现了前所未有的激烈竞争场面，有的经营惨淡，甚至停止经营、重新定位，同时也崛起了一部分被人们有所认知的新兴地下商业。这个时期地下商业的购物环境、经营业态等方面有了飞跃的突破，引进了时尚、个性品牌商品，且增加了丰富的经营业态，除了满足人们的购物需求，还融入了观光、体验、休闲、娱乐等元素。

预计在2006年上半年，建设中的7个地下商业即将陆续登场亮相，届时,重庆主城区地下商业将达到19个，总面积逾20余万平方米，地下商业将迎来鼎盛的地下商业狂潮。随着城市的建设发展，轻轨工程作为重庆的形象工程，未来将成为人们重要的交通工具，伴随着轻轨工程的竣工与通车，带动大量的人流，地下商业将迎来更大的商机。这一时期的地下商业以轻轨的建设为自己的项目增添亮点，几乎每一个项目都要与轻轨扯上或多或少的关系，其中以渝中区的地下商业最为代表。

附表1：各时期亮相的商业项目：表略

主城区地下商业总体特征

（一）物业形态特征

紧密围绕城市经济发展和城市规划建设的地下商业主要表现为：道路下的地下商业、建筑物下的地下商业和两者合一的地下商业三种物业形态。

物业形态物业特征

道路下的地下商业按线状的道路分布于人行通道的两侧，道路的延展性使人们有着较强的方向感，不容易遗漏任何一个商铺；但商场的空间狭小，导致商场的规划布局显得较为单一，难以聚集人气、留住人流，且在消防措施上得不到保证。根据重庆的地质结构及城市规划发展的要求，地下商业基本都建在人防工程，空间结构上受到局限，一般向地下拓展10—20米左右，设为地下一层，最多两层，单个项目的规模基本在3000—10000平方米范围，最大的也才45000万平方米，而北方城市哈尔滨的地下商业城最高可达到地下5层，规模最高达到40万平方米，且还在不断的扩展之中。

其中，道路下的地下商业和两者合一的地下商业，还担负着集商业、交通于一体的重要使命。建筑物下的地下商业基本与地上商业的平面空间呼应，在空间布局上有着自由的想象空间，可根据卖场的经营业态、经营规模进行自由分割，并且可以通过地上商业、地下商业产生人流互动。在消防措施上得到了一定的保证。也是可以引进餐饮业态的地下物业。

两者合一的地下商业一部分分布在道路地下，一部分连接于建筑物的地下空