房地产行业2024年中期策略：下半年地产空间在哪？.docxVIP

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2024年定调“稳市场”与“去库存”，但行业基本面呈现供需两弱态势

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政策端：定调“稳市场”与“去库存”，2024年以来供需两端政策力度明显加大 5

行业基本面：上半年楼市地市成交持续缩量；库存去化压力仍然较大，对房价有一定压制

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从三中全会看未来房地产方向：防范风险、完善供应体系、赋权地方

调控、改革配套制度 22

防范化解房地产风险仍然是重点任务之一 22

完善“市场+保障”供给体系，未来几年保障性住房供给或将明显放量 22

充分赋权地方调控，一线城市限购有望继续优化，普宅与非普宅标准有望调整 25

深化改革融资、销售、财税、土地等制度解决前进中的问题 26

稳定收入与就业预期，新型城镇化仍是住房需求的有力支撑 29

下半年地产板块投资策略：房价趋势、增量政策、9月美国降息预期能否兑现 30

投资建议 33

风险提示 34

图表目录

图表1.从主要城市解除“限购令”时间来看，本轮限购政策放松潮可以视为从

2023年9月开始 5

图表2.2022年以来重点城市全面放松限购的时间 6

图表3.5月百城首套房平均商贷利率降至3.45%，二套平均利率降至3.90%，分

别较4月下降12BP、26BP 7

图表4.城市房地产融资协调机制落地情况不完全统计（截至2024年6月） 7

图表5.当前去库存的“两条腿” 8

图表6.地方政府收储存量房实施情况不完全统计（截至2024年6月） 9

图表7.目前地方收储按照实施主体已经探索出了三种可行模式 9

图表8.超过70个城市鼓励住房“以旧换新”政策（不完全梳理） 11

续图表8.超过70个城市鼓励住房“以旧换新”政策（不完全梳理） 12

图表9.2024年1-6月我们跟踪的40个城市新房成交面积为5120.8万平，同比下

降38.7%，6月单月新房成交面积单月同比降幅为24.8% 13

图表10.我们跟踪的18个城市1-6月二手房成交面积2544万平，同比下降12.7%，

月同比增速转正，达3.1% 13

图表11. 6月一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为-16.0%、-20.3%、

-23.2%，1-6月累计同比增速分别为-32.0%、-31.5%、-24.7% 13

图表12.6月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为35.1%、-7.7%、

-18.2%，1-6月累计同比增速分别为-3.9%、-15.4%、-20.2% 13

图表13.全国商品房销售面积5、6月单月同比降幅连续两个月收窄 13

图表14.从绝对值来看，当前全国商品房销售面积仍为2013年以来同期最低水平13

图表15.上半年全国（300城）土地成交建面为10.5亿平，同比下降20.5% 14

图表16.上半年全国（300城）土地成交总价1.04万亿元，同比下降32.7% 14

图表17.上半年全国（300城）土地成交楼面均价994元/平，同比下降15.3% 14

图表18.上半年全国（300城）土地溢价率为3.4%，同比下降1.6个百分点 14

图表19.6月新开工面积7933万平，同比下降21.7%，上半年累计新开工面积

3.80亿平，同比下降23.7% 15

图表20.6月开发投资金额1.19万亿元，同比下降10.1%，上半年累计投资5.25

万亿元，同比下降10.1% 15

图表21.截至2024年6月末，我国商品住宅广义库存面积（累计新开工-累计销

售面积）为19.5亿平，去化周期为29.1个月 15

图表22.截至2024年6月末，我国商品住宅现房（已竣工未销售）库存面积为

3.83亿平，去化周期21.5个月 16

图表23.截至2024年6月末，我国商品住宅现房库存占广义库存的比重为19.7%，处于历史最高水平 16

图表