房地产行业2024年中期策略：构筑底部，孕育复苏.docx

图27：房屋竣工面积:累计同比(%) 11

图28：房屋竣工面积:单月同比(%) 11

图29：房屋竣工面积:单月值(万平方米) 11

图30：上半年竣工面积占全年竣工面积的比例 11

图31：房屋竣工面积预测图 12

图32：房屋竣工面积同比预测图 12

图33：房地产开发投资:累计同比(%) 12

图34：房地产开发投资:单月同比(%) 12

图35：施工强度:12个月滚动值(元/平) 13

图36：土地购置费(T)与成交土地出让金(T-12)线性拟合 13

图37：房地产开发投资预测图 13

图38：房地产开发投资同比预测图 13

图39：统计局70城住宅价格指数:当月同比(%) 13

图40：统计局70城住宅价格指数:当月环比(%) 13

图41：统计局70城新建商品住宅价格指数(2013/12=100) 14

图42：统计局70城二手住宅价格指数(2013/12=100) 14

图43：统计局70城2024/6新房价格指数分布图 15

图44：统计局70城2024/6新房价格指数对应历史位置 15

图45：统计局70城2024/6二手房价格指数分布图 15

图46：统计局70城2024/6二手房价格指数对应历史位置 15

图47：新房与二手房价格涨幅差距 16

图48：新房与二手房价格分布 16

销售：预计2024年商品房销售面积为9.57亿平，同比-14.3%；销售金额为

9.58万亿元，同比-17.9%

2024年1-6月商品房累计销售面积同比增速为-19.0%、前值为-20.3%；累计销售金额同比增速为-25.0%、前值为-27.9%。其中，6月商品房销售面积同比增速为-14.5%、前值为-20.7%；销售金额同比增速为-14.3%、前值为-26.4%。

图1：商品房销售金额:累计同比(%) 图2：商品房销售金额:单月同比(%)

资料来源：iFinD， 资料来源：iFinD，

图3：商品房销售面积:累计同比(%) 图4：商品房销售面积:单月同比(%)

资料来源：iFinD， 资料来源：iFinD，

从图5可以观察到，商品房销售具有明显的季节性特征，每个季度末(3月、6月、9月、12月)基本都是当年的销售高点。

造成销售季节性的原因，我们认为有以下几点：

优化财务指标。房企可能在季度末的财报期加大销售力度，推动现金回笼，优化财报的财务指标。

完成年度目标。房企设定年度销售目标，通常需要在年中和年末冲业绩，因此会加强推盘销售力度。

气候及假期的影响。1-2月份包含春节假期且紧邻12月销售高峰，造成了一季度的销售普遍较低。7-8月气候炎热并且紧邻年中销售高点，也可能影响看房积极性，形成了销售低谷。

图5：商品房销售面积:单月值(万平方米)

资料来源：iFinD，

结合图6与图7的历史占比分布来看，2006年之后，各季度销售面积分布可以大致分为2006-2012、2013-2019、2020-2023三个阶段。

1）2006-2012：各季度占比变化较小，1季度和4季度占比波动相对较大，此阶段2季度的占比波动最小。

2）2013-2019：2季度和3季度占比波动相对较大，4季度占比持续下降，2季度占比有所提升，此阶段3

季度占比波动最小。

3）2020-2023：2020年疫情对1季度和4季度的销售分布产生了较大冲击，使得2020年1季度占比大幅

度下降，此后几年1季度占比持续升高，4季度占比明显降低。此阶段2季度和3季度占比相对稳定，2季度占比波动最小。

结合历史走势和3个阶段的特点来看，2季度和3季度的销售占比历史波动较小，即便在2020年疫情冲击

后，占比变化也比较小。我们分别选取3个阶段中2季度的销售占比中位值为基础，计算2024年的销售面积。

情景1：选取2006-2012区间，2季度的占比中位值23.7%作为2024年的假设值。由2024年2季度销售

面积可以求得2024年的销售面积为10.67亿平

情景2：选取2013-2019区间，2季度的占比中位25.4%作为2024年的假设值。由2024年2季度销售面

积可以求得2024年的销售面积为9.93亿平

情景3：选取2020-2023区间，2季度的占比中位值27.4%作为2024年的假设值。由2024年2季度销售

面可以求得202