房地产行业发改委1014号文点评：业态拓宽、流程优化，公募REITs迈入常态化发行新阶段.docxVIP

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TOC\o1-2\h\z\u历经3年政策体系建设，C-REITs正式步入常态化发行阶段 1

新政在行业范围、申报门槛、流程等多方面推动市场高质量发展 3

全新资产类型纳入，C-REITs将迎源头活水 3

取消收益率要求，聚焦现金流预测合理性，回收资金使用限制放宽 4

项目报送流程优化，审核效率有望进一步提升 6

风险分析 7

请务必阅读正文之后的免责条款和声明。

历经3年政策体系建设，C-REITs正式步入常态化发行阶段

历经3年政策体系建设，我国REITs政策环境逐步完善，底层资产范围逐步扩大。REITs从试点转向常态化发行的条件日益成熟：

（1）2020-2021年，为中国公募REITs市场建设探索期。相关政策普遍为总领性、指引性政策，侧重将REITs新模式跑通，底层资产试点范围亦较小。根据《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金试点项目申

报工作的通知发改投资〔2020〕586号》（以下简称“586号文”）及《进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知发改投资〔2021〕958号》（以下简称“958号文”），我国基础设施公募REITs试点行业主要有10大类，分别是586号文提出的交通基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流

基础设施、园区基础设施、新型基础设施以及958号文增加的能源基础设施、保障性租赁住房以及水利设施、

景区等其他基础设施。

（2）2022-2023年，政策趋向细化及落地，试点范围扩展至消费基础设施。2023年3月24日发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知发改投资﹝2023﹞236号》

（以下简称“236号文”），完善和细化了958号文对资产审核要求，并将消费类基础设施纳入公募REITs试点范围。随着REITs发行底层资产范围不断扩展，项目条件日益明晰，已具备从试点转向常态化发行的条件。

（3）2024年7月26日发改委发布1014号文，标志着C-REITs从试点阶段正式进入规范化、常态化发行新阶段。2024年7月26日，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常

态化发行的通知发改投资〔2024〕1014号》（以下简称“1014号文”），1014号文涉及拓宽资产范围、优化发行审核机制，调整项目资产要求等多方面。为基础设施REITs的持续健康发展提供了战略指导和政策支持。此举标志着中国在推进投融资体制机制创新和资本市场多层次体系建设方面迈出了关键一步，具有中国特色的基础设施REITs市场正式步入规范化、常态化发展的新阶段。

图表1:REITs从试点到常态化发行政策脉络

发布时间 发布机构 政策/文件/会议 关于底层资产范围的表述

2020/8/3 国家发改委

《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》(简称“586号文”)

优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点。主要包括：1.仓储物流项目；2.收费公路、铁路、机场、港口项目；3.城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目；4.城镇供水、供电、供气、供热项目；5.数据中心、人工智能、智能计算中心项目；6.5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目；7.智能交通、智慧能源、智慧城市项目。鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点，业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施。酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。

2021/7/12国家发改委

《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》(简称“958号文”)

试点主要包括：交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房，并探索在其他基础设施领域开展试点，包含水利设施和旅游基础设施。酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。

2022/12/8 证监会

首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会

证监会副主席李超表示，加快打造REITs市场保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

2023/3/24国家发改委

2023/3/24 证监会

《关于规范高效做好基