中国住房金融风险分析及防范机制研究.docx

我国住房金融风险分析及防范机制研究

摘要:本文从住房金融的基本概念，以及通过我国与部分经济发达国家住房金融体系的比较，针对我国住房金融进行风险分析，通过经济发达国家住房金融模式得到启示。

关键词:住房金融风险政府干预国外政策借鉴风险防范

一、绪论

1.住房金融的概念

住房融资就是指围绕居民住房信贷而开展的各类金融活动。它着重于房屋的筹集和容纳所需要的住房资金,包括个人或非法拥有的住房在土地上的开发,建造,流通,消费和维护等过程中所需要筹集的各类活动。住房金融可分为两类:房地产和住房金融。前者主要是为房地产的开发与建设和城市化的建造以及房地产开发商的贸易和业务所需要提供的金融服务,而后者主要是为居民和消费者所需要的个人房屋。或为购买,翻新或更换等活动所需要的物品提供服务。当前,我国新型住房金融的主要功能就在于为居民群众提供必要的住房金融手段,为新型住房的开发,流通和居民消费所需筹集或者为新型住房市场的发展筹集资金,以确保新型住房为我国社会居民的住房重新生产和销售所需的资金,实现新型住房市场的良性循环和健康发展。

住房财务和金融风险主要指那些从事各类住房财务和金融服务的企业和金融机构,由于政府的决策和管理或者某些客观原因导致其在资产的收益或声望等方面所造成的损失。住房财务风险的影响需要始终能够得到有效地监控和预防。这与它们自身的特征紧密相关。住房财产和金融风险也带有一定的社会特征。从事居民和财政金融服务的商业银行机构只占据了全部总资产的很小一部分。它所进行运营的很多资金都是来源于公众的投入。一旦出现财务问题,将引起公众疯狂经营。

在我国住房金融的实际操作中,住房金融组织与公众,其他组织乃至同行业内部机构之间的债权人或者债务关系是复杂的。一旦住房金融机构存在风险,与之有关的单位、个人以及各类型住房金融机构就会受到影响,这将直接引起多米诺骨牌效应。而且,随着经济全球化进程的推移和加快,世界范围内各个民族之间的政治、社会、文化、财富等关系日益密切,这也导致一个国家的财务风险常常地影响另一个国家的经济发展,甚至扩大到一场具有全球性质的金融危机中。

从我国房地产市场的发展历程来看,房地产市场的风险主要包括房价问题,供需问题和流动性问题。房地产行业是典型的高杠杆行业,房地产市场中的这三类问题与房地产融资密切相关。而房价问题也是各个行业最为重视和关注的问题。它最具典型的特点就是随着房价继续大幅度快速攀升,房价增长明显大大高于当前同期城市居民平均水平。

一旦导致房价波动上涨的这些短期性因素就已经超出了收入的变动幅度,房价问题很快就会爆发。

2.问题的提出与研究意义

我们观察一些典型的经济体中房地产市场波动的历史,我们就能够发现,全国住房价格问题往往都是由不合适的房地产金融政策(尤其主要是低利率和高首付贷款政策)引起的。长期低利率后的贷款利率持续快速上升是引爆房地产价格问题的最主要影响因素。与全国住房价格问题不同，个别城市的住房价格问题通常是由于短期内大量外部资金的进入造成的，或者与人口不断涌入时供给不足有关。监测房价问题的最有效指标是特定国家或城市的房价与收入之比的多年平均值。一旦特定国家或城市的房价收入比大大超过多年平均水平，就可以得出结论，居民的住房负担能力正在下降，房价问题正在累积。以该标准衡量，目前的全国住房价格收入比仍低于1998年以来的多年平均水平，但一些热门城市的住房价格收入比已大大超过其多年平均水平。一些热门城市的房价问题值得警惕。

供过于求风险是由市场供应明显超过需求的事实引起的风险。与发生住房价格问题时的价格收入比大大超过历史平均水平不同，当存在供过于求的风险时，住房收入比可能不高，甚至可能出现住房价格对价格的影响。-收入比率低于历史平均水平。也就是说，从房价的角度来看，当存在供过于求的风险时，居民可能仍然有足够的支付能力。但是，由于供给过大，远远超过了居民的实际需求，大量房屋无法出售，将导致房地产企业无法顺利收回投资，并引发一系列风险。监测供求关系的最好指标是每个家庭的住房数量。一旦每个家庭的住房单位数量超过1.1个，我们就需要注意供求问题。随着我国房地产市场的持续快速发展，我国居民的住房条件得到了很大改善。目前，在某些城市，每户家庭的住房数量显然已经超过了1.1个单元。随着城市化率的提高，家庭的小型化和人口的迁移，对新住房的需求将保持一定的规模，但在平均住房单元数超过1.1单位后，可能会持续维护大规模的新建筑。随之而来的供过于求问题，我们必须对此予以高度重视。

房地产业是开发周期较长的资金密集型行业，是典型的高杠杆行业。房地产业的这一特点决定了房企整个开发周期的资金来源高度依赖外部资金来源。一旦公司资金来源出现问题，很容易造成流动性问题。从房地产行业的主要资金来源来看，无论是长