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购物中心租金模型制定标准
1租金标准水平
租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商
场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量
直接或间接地决定了租金的定价能力。
（一）基础租金
对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
——成本计价法，即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊
和合理利润进行计算测定基础租金的方法。这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市
场供求关系。
——投资回报计价法，这是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本
即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，
但无法作为更为深入的经营决策的依据。
——市场计价法，即从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。这种方法反映市场供求
关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，
用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使
制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
这里选取一个沿海二级城市B购物中心作为案例。该项目商业总建筑面积10万平方米，计
租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实
现的零售销售预期为：
表1：B购物中心市场分析表
平均每
周有效
辐射区域半人口数量家庭数周捕周家庭月消费额
家庭数周消费额
区域径(km)(人)(个)获率消费金(元)
(个)
额(元)
第一1.5－3170,72068,28825%17,0723505,975,20023,900,800
商圈
第二3－5942,000376,8006%22608450
商圈
－1,112,720445,088－39,680－16,148,80064,595,200
表2：B购物中心客流支撑分析表
一周总计平均每天客单价（元/人次）
总有效家庭（个）39,6805,669－
有效消费人数（人）595208,503－
有效消费人次89,28012,754180.9
1)商圈人口以覆盖的街道提供人口数据及地区人口密度统计；
2)按照平均2.5人一个家庭计算家庭个数（或消费单位）；
3)有效消费人数按照捕获家庭个数×1.5计算；
4)消费人次按有效消费人数平均每次目的性消费会引起0.5次的随机消费计算；
5)根据客流量支撑推算得出：日均12754人次消费，人均次消费180.9元，月营业额6459.5
万元。
以10%为该项目租金/营业额比，项目预期月租金收入为645.95万元，每月每平方米计租面
积预期租金收入为102.08元，每天每平方米计租面积预期租金收入为3.40元。3.40元/日/
㎡就是该项目通过市场计价法测定的基础租金。
租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。该变量依照当期同类市场平均
值为基础，根据
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