房地产行业市场前景及投资研究报告：研究框架，恒大，碧桂园，万达，万科.pdf

房地产行业研究框架专题报告

2024年9月1日

核心结论

•宏观层面：行业中期主要受政策影响，包括调控政策、财政税收政策、货币政策，长期来看人口、经济行业评级超配

发展增速、收入水平对房地产行业长周期需求有较大影响。

前次评级超配

•中观层面：以拿地、融资、开工、销售、竣工、库存、投资、需求等为主要观测维度。当前销售端二手

房表现强于新房，但仍处于以价换量阶段，且边际有所走弱；融资端有所修复，但主要体现在供给侧的评级变动维持

贷款及自筹资金，需求侧预收款及按揭贷款修复缓慢；受资金不充足及销售低迷影响，房企信心不

足，拿地规模仍未修复；开工跌幅略有收窄，竣工在高基数下出现同比走弱，房地产投资则持续承压；

库存绝对值回落，但去化周期仍处于高位；需求潜力仍存，但置业意愿不足。

近一年行业走势

•微观层面：地产公司的核心竞争力包括以低价获取优质土地的拿地能力，获取低成本资金的融资能力，

以及打造高溢价产品的产品力；从房企经营策略来看，主要包括高周转、高利润、多元化等维度，不同房地产沪深300

的策略在行业发展不同阶段各有优劣，在当下市场下行期，房价限制解除背景下，高利润产品打造策略4%

-2%

或更胜一筹。-8%

-14%

•投资复盘：复盘行业历史周期，地产强势上涨周期均以政策放松为起点，以基本面兑现为延续，出现多-20%

-26%

轮行情，政策收紧后行情陆续进入尾声，政策力度强，基本面反响充分则行情延续性更强。本轮地产下-32%

行周期中，政策出台力度相对克制，释放节奏平稳，基本面修复力度偏弱或持续性不佳，因而板块始终-38%

2023-082023-122024-042024-08

-44%

未见持续性行情。-50%

•投资建议：一二手房销售在8月后开始走弱，临近金九银十旺季，市场同样未出现躁动信号，基本面仍

有一定压力。政策预期成为近期博弈核心，8月底-9月上旬为政策出台的窗口期，进而带动销售旺季市相对表现1个月3个月12个月

场情绪，有助于全年商品房市场销售规模提升，进一步提振市场信心。指数破前低，基本面有边际走弱

下，若有利好政策出台或有交易性机会。推荐：二手房市场保持热度下，推荐中介龙头贝壳；规模适中，房地产