商业银行住房贷款的风险分析.docx

?

?

商业银行住房贷款的风险分析

?

?

胡睿轩

摘要：改革开放以来，我国社会主义市场经济获得了前所未有的发展机遇。伴随商品经济发展的同时，房地产业欣欣向荣。但由于其价值过高，消费者往往借助商业银行的贷款进行购买，但贷款过程中对商业银行而言存在潜在风险。本文对商业银行住房贷款的风险进行阐述与分析并提出行之有效规避方法。

关键词：商业银行;住房贷款;风险分析;规避方法

一、我国住房贷款发展历史及暴露的问题

（一）我国住房贷款起步时期发展历程概述

我国住房贷款业务产生于上世纪80年代中期，而住房体制改革的货币改革从1998年起步。房地产市场疾速发展的同时，我国个体住房抵押存贷款业务的规模正在迅速扩展。迈入新世纪后，截至2005年，个体住房抵押存贷款余额占全国消费信贷余额的74%以上。同比上年涨幅约17.4%，可见随着改革开放的深入，个人及集体住房存贷款业务已成为大多数商业银行获取利润的新增长点，涨幅与增速的变化足以证明贷款业务迎来前所未有的“黄金时期”

在个人消费信贷中，个人住房抵押存贷款业务在银行日常工作中占据着重要的位置。但与此同时上市银行年报中不良贷款额也在逐年攀升。由此可见，商业银行贷款业务的增长，个人住房存贷款的风险越来越多地暴露出来。（见表1）

（二）我国住房贷款发展中出现的问题

1.房地产行业的政策性风险

中国的房地产业对政策更加敏感，不同时期政策变化较大，从一开始无人问津到疯狂购买再到持续观望，可谓经历了大起大落，做为老百姓为抵御通货膨胀会通过购买房产进行资产保值，投机者也从中看到了商机，不断大量购买房产也就是当年的炒房团一度将房价推到风口浪尖，让刚需购房者望而却步。近几年“调控”成为房地产行业的关键词，政府出台各种调控政策，包括限购、租购并举、去库存等等，促使房价走稳。

因对政策的敏感度较高，增加了商业银行的住房贷款风险，因调控政策的不断推进，开发商为提高销售量，出台各种优惠政策，甚至出现了零首付，这种行为在房价下行通道将加大个人住房按揭贷款逾期的增加，客户弃房的可能性大大增加。

2.个人住房贷款抵押难落实

在住房贷款发展过程中，商业银行合乎房地产开发商的销售要求。基本在项目取得预售许可证时就开始办理个人住房按揭贷款业务，由于这时房产项目属于期房，无法办妥正式的不动产抵押登记证明，正式不动产抵押登记证明需要在项目竣工后才可以陆续办理，时间较长，在此期间不排除房产开发商注销的、开发商不配合的、借款人不配合的各种情况，导致商业银行无法落实抵押，给后期贷后管理造成很大困难，无法强制执行逾期客户的房产，增加商业银行的风险贷款复苏。

3.客户还款能力难以辨识

贷款业务对客户最重要的要求就是按时还贷，这就需要对客户的信用记录，还款能力等方面进行综合考虑。但在进行借款业务时会存在某类借款人群伪造还款能力;还款客户遭遇变故无法保证每月还款等情况。这对商业银行分辨信息能力和信息处理能力都是非常大的考验。与此同时，这也是商业银行在日常经营运作过程中可能出现的风险之一。

二、我国住房贷款风险存在的因素及规避方法

（一）导致风险存在的因素

1.内在因素

（1）操作风险：操作风险是指由于商业银行内部工作人员在日常实际工作过程中由于个人失误、业务能力有限等人为因素而导致的对银行产生的直接或间接损失的风险。商业银行住房存贷款风险是指银行内部人员对商业信息的不解决、优柔寡断和欺诈所形成的潜在损失的可能性。个人住房贷款在调查还款、审计、发放和贷款跟踪环节都有不同程度的操作失职。

（2）系统的风险：商业银行个人住房贷款的发行通常是基于客户的个人信息，如信用调查报告，证书的收入和银行水综合评估借款人，由于信用体系不完善，缺乏有效的个人信用评估系统漏洞，如不完美的系统，导致不可预测的长期经济形势和潜在借款人的信用风险，使银行信息劣势。

（3）抵押（房地产）风险：在日常工作中，当房屋贷款借款人违约时，商业银行将以其名义处置抵押，以尽可能减少自身损失。在实际工作中，抵押品的风险主要与抵押品价格是否与抵押贷款减值的风险和价值相匹配。当借款人与商业银行进行贷款业务时，商业银行存在评估借款人抵押物与价值是否相符的风险;当抵押物价格下降，在价值和价格的巨大的变化，不足以偿还贷款风险会产生处置抵押物。

2.市场风险

（1）央行宏观调控：在国民经济日常发展过程中，央行占据着统筹全局的地位，当经济过热或萧条时，央行会通过对商业银行的控制来影响房地产市场发展形势。当存款准备金率上调，央行回笼资金时，此举将对商业银行面向借款人发放住房贷款产生影响。

（2）市场自发调节变动：房地产市场变换风云莫测，借款人会受市场因素和心理因素的影响，导致还款不及时或还款周期变长等可能性，从而影响了商业银行收回贷款损失的可能性。

3.信用风险

信用风险是指还款人不能按时履行合同规定的