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商业综合体建设运营方案;;;

商业规划要点

;方案评审要点;1、产品定位;1.3功能定位

不同的业态有不同的商业功能。现代商业项目通常体现以下4大功能:

购物功能:体现于商场品种、档次上,购物功能是商场最基本功能;

休闲协能:在现代大型商场中,休闲功能往往被当作商场的附加功能加以设置;

娱乐功能:休现于各类游玩活动,如电玩、电影城、儿童游玩区等;

服务功能:主要体现于商场物管和商场客户经营主体服务两方面对于复合型的大型商业地产项目,其业态组合是丰富的,多元的。;合理的体量意味着商用物业投资的高效性,不符合目标市场要求的体量是社会资源和企业投资的浪费。商业地产项目盲目追求大体量,势必“人为”推高投资额度并延长资金的回报周期,同时由于大体量项目需要更为丰富的商业资源,所以其操作要求也会大大高于小体时商业项目。

商用物业体量确定的依据是很严格和专业的,开发商应该从消费力的眼光来看待体量问题,不切合未来消费市场需求的体量会直接导致资金、招商和运营成本的恶性循环。以招商环节为例,大体量项目“硬性”增加了与商业品牌资源的对接难度,一旦品牌资源难以满足招商需要则势必造成空置率的上升,进而影响到总体的招商效果,难以达成旺场的商业目标,使租金徘徊不前甚至倒退。;项目所面对的消费与经营品牌的档次,这是由所服务的消费者决定的。一般来说,可分为高级,中高级,中档,大众化等几种档次。其中品牌的组合异性对项目经营中的消费人群,消费档次,建筑风格,经营风格影响很大。影响商业地产项目档次定位的有几个因素:

①规模。通常规模很大的商业地产不可能只做一些顶尖的牌子,因为大规模的商业地产必须要很多的商户组合,就必须要有中高低档层次,综合性的商业地产,应以中档的品牌齐全作为号召力。

②商圈位置及购买力。一般而言,顶级的奢侈品品牌倾向选址于城市中心、交通便利、商圈成熟、业态档次高的商业中心。高档百货和城市的定位有关,位于城市郊区,交通不便,商圈尚未成熟的商业地产项目只适合做中低档的定位。

③消费结构和地域文化。消费结构受地域文化发展差异??同,会影响消费取向。

;2、功能分区要点;2、交通设计要点;3、建筑形态;4、商业规划要点;5.租售比的控制;自持物业需量力而为

当前说中国商业地产进入开发商自持物业时代还为时过早。首先商业自持的基础不是拥有可复制的模式这么简单，以万达为例，万达的复制之路走了很多年，经过很多挫折才到今天这种以定向拿地寻找资金平衡的发展模式，在商业运营管理方面也只是扮演着整合商的角色，离可复制的核心竞争力之路还有一段路要走。而宝龙地产的发展模式笔者认为目前还难以用成熟或成功来形容，因为其失败的案例比比皆是。其次商业自持的平衡点有待开发商思考。商业地产是一个交叉性产业，涉及的技术、管理、资本等面较广，要求面面俱到，同时优势与优势之间能否形成协同战略需要卓越的管理能力。

因此，衡量一个商业能否自持需要具备四个基础条件，其一是团队的运营能力；其二是资本的运作能力；其三是物业的增值能力；其四是市场的消费能力。纵观当前中国的商业地产开发企业，能具备四种条件的企业寥寥无几，因此商业地产进入开发商自持物业时代的全面到来还有很漫长的路要走。商业地产未来的发展无论会出现多少种模式，但是合理的租售结合是永远适用于市场经济与资本市场的一种模式，这有利于商业市场的弹性调节，也有利于企业的可持续发展。当然，商业地产自持物业必须是一个方向，是开发商对商业物业开发的核心理念，以运营指导开发的倒置思路是商业地产开发的精髓。;;地级市持有商业部分业态规划;百强县持有商业部分业态规划;;业态;电影院首层平面图;;电影厅平立剖;大润发超市一层平面;大润发超市负一层平面;大润发超市负二层平面;南京雨花台苏果超市;餐饮厨房功能1;餐饮厨房功能1;餐饮厨房功能2;餐饮厨房功能2;;;商圈要求：1.5公里范围内人口达到10万人以上，2公里范围内常住人口达到12-15万人，临近城市主干道，至少双向四车道，且无绿化带、立交桥、河流、山川等明显阻隔为佳，核心商圈内距项目1.5公里无经营面积超过5000平米的同类业态为佳。

物业要求：纵深在50米以上为佳，原则上不低于40米，临街面不低于70米，

楼层净高：4.5米以上（空调排风口至地板的距离），

楼板荷载：450KG/平米以上，

柱距：原则上不低于8米，

正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个，

每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖立交通连接，商场门前要求有一定面积的广场。

停车要求：至少提供300以上地上或地下顾客免费停车位，必须为供应商提供20个以上的免费停车位，如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场货车提供物流专用场地，40吨货柜车转变半