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房地产的执行策划方案5篇

房地产的执行策划方案1

在去年金融危机之前，我们国家的房地产市场一片繁荣，楼房的价格被炒到了

历史，不过在我看来只不过是虚假的繁荣，果然自从全球金融危机到来之后，

我们国家的楼市持续低迷，虽然房地产厂家想出了多种促销方式，不过似乎作

用一直不大。

房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多地产商在投资的时候更

加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我

做房地产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。

一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销

策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：

一、研展部分

1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面

积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地

理位置等。

2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。

3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势(strength)、

弱点(weakness)、机会点(opportunist)及存在的问题(threats)。

4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户

的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直

观。

5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出

为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由

和随工程进度和销售率可能达到的价格。

二、企划部分

包括：

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1、广告总精神。

2、诉求重点。

3、np稿标题初拟。

4、媒体计划。

三、业务部分

主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析

一般分为三阶段(引导期、强销期、持续期)做详细阐述。业务策略及执行计划

也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。

完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来

了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发

商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：

(1)纯代理;

(2)代理(即包括广告);

(3)包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中

罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。“提案报告书”写出来

后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开

发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实

力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。

总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开

发商觉得“非你莫属”。

“以正合，以奇胜”房地产策划之体会

成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范

操作;只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽

放异彩，取得成功!策划工作中应把握以下关键要点：

一、定位(市场定位、产品定位及规划设计等)

你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项

目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。

二、时机(投资开发的时机)

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投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决

策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一

期”的成功正是很好地把握时机的结果;“爵×大厦、中×时代广场”的失败正

是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开

发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所

不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。

三、位置(项目开发所在的地理位置)

位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同

的价值;不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是

楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的

利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二

步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90