龙湖集团三十余年精耕细作，聚焦开发、运营、服务三大板块.docxVIP

目 录

1、头部民企高质量发展，业务结构不断优化 5

、实现全国化布局，多元业务稳健经营 5

、股权结构稳定，激励机制助力公司长久发展 5

、经营业绩短期承压，业务结构持续优化 7

、财务盘面稳健，债务结构健康 8

2、商业投资：轻重资产均衡发展，保持稳步增长态势 9

、聚焦高能级城市布局，轻重并举未来可期 9

、商业投资深耕逾20载，布局聚焦高能级城市 9

、轻重并举，定位综合商业运营商 11

、关注外围潜在机会，业绩增量值得期待 12

、经营数据稳步增长，一二线城市商业运营领跑者 14

、形成六大产品线，深度践行TOD模式 16

3、地产开发：销售数据短期承压，投资布局聚焦高能级区域 18

、核心区域贡献占比大，销售规排名有所下滑 18

、高端产品代名词，极致匠心助力项目去化 19

、公司2022年推出御湖境、云河颂、青云阙三大高端产品 19

、坚持匠心龙湖产品理念，享有业界“造林大师”美誉 20

、行业下行期投资稳健，土储充足保持可持续发展 21

、投资稳健且聚焦核心城市，保持业务可持续发展 21

、土储充足且资产优质，市场低迷下降低拿地成本 23

4、其他航道：多航道业务协同，助力高质量发展 24

、利好政策持续推进，冠寓业务未来可期 24

、住房租赁市场持续向好，集中式公寓发展迅速 24

、开业规模持续增长，经营数据居行业领先地位 27

、物管承载股东价值主张，持续发展外部服务目标 28

、代建业务加速拓展，客户结构表现优良 29

5、盈利预测与投资建议 30

6、风险提示 32

附：财务预测摘要 33

图表目录

图1：公司发展至今已有30余年历史 5

图2：公司第一大股东为吴氏家族信托 6

图3：2023年主营业务收入同比下降27.9%（单位：亿元） 7

图4：2023年归母净利润同比下降47.3% 7

图5：运营及服务业务毛利比重持续增长 8

图6：公司2023年毛利率同比下降4.3个百分点 8

图7：龙湖集团连续多年保持“三道红线”绿档水平 8

图8：截至2023年底公司有息负债1926亿元 9

图9：截至2023年底平均贷款年限为7.85年 9

图10：公司综合融资成本在行业内具备优势 9

图11：龙湖商业已深耕逾20载 10

图12：公司截至2023年底已开业运营88座购物中心 10

图13：公司预计2024年底开业102座购物广场 11

图14：公司预计2024年底购物广场开业建面951万平方米 11

图15：截至2023年底已开业72座天街购物中心 11

图16：首座重庆北城天街于2003年开业 11

图17：公司目前已开业12座星悦荟 12

图18：西安大兴星悦荟获“西安商业最佳发展奖” 12

图19：公司北京新开购物广场多位于五环外 13

图20：公司上海购物广场布局全部位于内环外 13

图21：重庆分布最外围的礼嘉天街、公园天街、公园天街于近四年开业 13

图22：公司2023年购物广场销售额同比增长49% 14

图23：公司2023年购物广场日客流同比增长32% 14

图24：2023年公司购物广场租金收入同比增长9% 14

图25：公司2023年购物广场一二线城市占比96.6% 15

图26：公司2023年购物广场单店收入仅低于华润置地 15

图27：公司2023年购物广场月租金坪效仅低于华润置地 15

图28：公司2023年购物广场整体出租率为96% 15

图29：TOD模式发展至今经历了5次产品进化 16

图30：公司首个TOD项目重庆时代天街2012年落成 17

图31：2020年全国首个商圈高铁TOD项目建成 17

图32：公司2024H1销售金额同比下降48% 18

图33：公司2024H1销售面积同比下降37% 18

图34：2024H1长三角、环渤海、西部合计销售占比79% 19

图35：2023年高能级城市销售占比95% 19

图36：公司推出三大全新高端产品系：御湖境、云河颂、青云阙 19

图37：西安龙湖青云阙项目位于高新中央创新区 20

图38：公司“匠心龙湖”产品理念分为五大方面 21

图39：公司通过“阳光工房”全透明展示施工质量 21

图40：公司聚焦“五维造景”制园理念