房地产投资价值评估与经济评价讲义课件.pptx

房地产投资价值评估与经济评价讲义课件

目录基本概念潜在市场评估指标基本方法重要手段

课程目的传统的房地产估价服务主要以抵押、拆迁、司法鉴定、入资、课税等鉴证类业务为主，其特点是①规则性强②技术含量不高③结果式服务。鉴证类业务为主的市场突出特点是①行业门槛低，难以形成技术壁垒②市场竞争激烈，业务压力大③社会认可度低，收费困难。咨询是相对鉴证而言的，是改变传统市场问题的必然选择。咨询类业务特点与鉴证类服务相反①实用性强②技术含量高③过程式服务。投资价值评估是咨询类业务的典型代表，也是与传统房地产估价结合最紧密业务。课程目的：通过本课程的共同学习，目的是要参加继续教育培训的估价师对房地产投资价值评估业务的市场前景、技术理论有更深入的了解，理解、接受并运用这一新思路，为估价机构和估价行业发展服务。

基本概念-房地产投资价值评估房地产市场价值：是指某房地产相对于一个典型投资者（一般人，代表了多数人的意愿）的价值。市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观、非个人的价值。房地产投资价值：是指某个特定投资者，基于个体的需要或意愿，经过理智的分析，对投资某房地产（含土地、在建工程等）的认可价值。房地产投资价值评估定义：是指房地产估价机构，受相关方的委托，以投资行为实际为基础，对投资对象房地产投资价值做出科学评价和估计的专业行为。房地产投资价值评估的定义

基本概念-房地产投资价值评估条件结果原则3.更强调合理性原则4.传统方法与经济评价方法相结合2.基于特定对象1.非市场价值5.多方案比较、多结论房地产投资价值评估的特点方案房地产投资价值评估特点方法

基本概念-房地产项目经济评价房地产项目经济评价定义：是指专业人员应用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法对房地产项目产生经济效益的能力进行分析和评价的过程。房地产经济评价的定义房地产估价定义：是指按照特定的目的，遵循法定或公允的标准，根据估价程序，运用科学的方法，对房地产的现时价格进行估算与评定。方法结果

基本概念-房地产项目经济评价房地产经济评价方法的特点

微观效益指项目的财务效益，宏观效益则指项目的社会效益（或国民经济效益）。

一般房地产项目站在社会投资人的角度，只需进行微观效益分析。

站在政府或其他公益人群的角度，好需要考虑项目的社会效益。

对于一些公益性的、长期的、对社会发展有较大影响的房地产项目，有时财务效益和社会效益是相辅相成的。

财务效益分析的过程和结论一般以定量为主，定性为辅。

社会效益分析的过程和结论一般以定性为主，定量为辅。

具备条件的，应尽可能的进行定量分析静态分析的指标主要包括利润总额、收入总额、投资利润率、资本金利润率，而动态分析的指标主要包括内部收益率、投资净现值、投资回收期等。静态指标计算相对简单，一般能够较好的反映项目在一定时点的具体经济指标，但由于未考虑资金的时间价值，一般不宜直接作为经济评价的依据。具备条件的，应更多的采用动态分析方法。微观效益分析与宏观效益分析相结合定量分析与定性分析相结合动态分析与静态分析相结合

基本概念-房地产投资价值评估与经济评价关系房地产经济评价的特点房地产投资价值评估传统房地产评估房地产经济评价评估结果明确的绝对值区间式、附条件50%50%评估原则合法性原则等满足委托目的性原则30%70%评估方法传统成本、假设、收益等流量分析、量性、、宏微、动静结合60%40%评估依据法规-权属-规划-实际实际-规划-法规-权属50%50%评估程序依规范无明确程序30%70%评估报告依规范自由设计50%50%

潜在市场-传统征地、拆迁鉴证评估的转型传统征地、拆迁鉴证评估的转型征地拆迁评估业务是当下评估机构的主要市场来源之一，同时也是最容易产生纠纷的业务。传统征地拆迁评估特点：1.补偿有依据，价格有标准大多数地方都有关于拆迁及其补偿评估标准的法规，规定有比较详细的补偿标准。2.多以现状为基础多以被拆迁房地产的现状使用条件为基础进行评估，很少考虑规划用途等因素。矛盾：1.法定标准与市场价值的矛盾2.现状价值和开发价值的矛盾3.行政命令与平等协商的矛盾转型后征地拆迁评估特点：1.以市场价值为基础通过评估，确定被拆迁房地产的合理市场价值。2.以规划条件为主规划是区位条件和环境条件的综合体现，对土地价值有绝对影响。征地拆迁补偿应充分考虑土地适宜性，考虑规划条件，体现利益公平。3.以整体协商行为基础以项目整体、成片土地或一定区域为基础，整体评估，整体协商，公开透明。改变现状“各个击破”的局面。房地产投资价值评估

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