5星级酒店项目管控模式和投融资方案设计说明 .pdf

5星级酒店项目

管控模式和投融资方案设计

1.委托项目背景

1.1.项目目标和内容

集团委托cc企业管理咨询公司就集团拟建的cc度假酒店项目的

未来执行进行规划，主要涉及执行组织的架构设计、理想的融资

方式及可能的融资方案等提出第三方独立意见和建议。

5星级项目前期已经由某管理顾问公司对拟建酒店的地点、环境、

竞争市场供需情况进行了实地调查和分析，并提出了酒店的建设

建议、未来收益预测和投资预测；集团在某公司报告的基础上，

作了一些内容、条件的调整，形成内部立项报告上报董事会并获

得了批准。某本次委托项目是在上述调研、分析的基础上进行的

进一步细化方案的研究和建议，并最终形成报告提交。

1.2.项目假设条件说明

本次委托项目所基于的假设条件：

▪拟建酒店定位于5星级和超5星级标准，并与国际知名的酒店

管理公司合作，并且所选酒店管理公司能够体现与某现有高档酒

店差异化的风格；

▪拟建酒店的未来市场供需情况符合某报告中的预测；

▪拟建酒店的建设周期能够按照集团工程计划要求完成；

▪项目投/融资方案按照集团给定的财务条件，比如贷款利率、融

资比例等；

▪集团将通过三亚注册项目公司方式完成项目建设和经营，集团对

项目公司的控股地位不改变。

▪非正常因素，如战争、自然灾害等条件不具有可预见性，不在研

究范围之内。

1.3.项目报告相关说明

▪报告中称谓及其缩写：

某）股份有限公司－集团、、集团

某管理顾问公司－某公司、某

cc企业管理咨询公司－某公司、某

2.某项目背景

2.1.投资方背景

某）股份有限公司成立于1993年2月，是由中国化工、中国粮

油、中国五矿等14家大型外贸公司发起组建、按现代企业制度规

范运作的国有特大型股份制企业，是一家以超高层建筑经营管理

为主导产业，集高科技产业、进出口贸易、旅游观光、投资业务

为一体的综合性企业集团。

集团四届二次董事会进行了集团战略规划，提出了集团未来三年

发展目标：

的战略

“一个目标，三大功能，五大举措”

一个目标：创造品牌经济与组织——通过品牌建设，创造具有

整合社会资源能力的组织，实现战略扩张，缔结具有国际竞争力

和影响力优秀企业。

三大功能：以大厦为载体，强化和延伸高档楼宇及设施管理、高

级酒店经营和高端旅游休闲产品开发为核心的三大功能，有机联

系，协同发展。

五大举措：功能强化和延伸、战略联盟、品牌战略、资本运作、

组织能力建设。

的定位

“品牌创造者、价值发现者和资源整合者”

为此，集团正在着力发展的五种能力，它们是：

▪领导才能：远见卓识和组织、创新能力

▪整合智力资源：企业经营和管理精英和组合

▪把握商机能力：优秀的管理流程和快速市场反应

▪资本运作能力：资本与产业的有机融合

▪品牌运作能力：获取超额回报，成为行业领先

业务状况

随着大厦大楼资源开发的进一步深入，以大厦为基础的三大业务，

包括高档酒店、高档写字楼及观光旅游将于2005年全面进入业

绩合理区间，趋于饱和，后续增长空间将主要取决于市场价格因

素，风险较高。

而且，随着小陆家嘴地区新一轮开发的启动，这一地区的激烈竞

争将不可避免，这对大厦业务发展存在相当的潜在威胁。

同时，由于集团固定资产规模巨大，即使进入业绩增长的合理区

间，股东的投资资本回报率仍然较低。

在这种情况下，集团必须抓住机遇、加快发展，将大厦的高度优

势转变为集团的产业优势，从而确立持续的比较优势，保障股东

长期、稳定的投资回报。某项目正是符合集团战略以及能充分发

挥集团产业优势和品牌效应的后续投资项目，同时项目具有良好

的投资收益预测，因而项目很快获得集团各股东方的认可。

2.2.某项目概况

某项目位于海南省三亚市某国家度假区。

▪三亚是海南省两个地级市之一，是国内著名的旅游城市，其海岸

线长达209.1公里，占据海南总海岸线长度的七分之一。1998

年至2002年间，三亚的旅游业飞速增长，达到25.6%的年均

增长速度，远高于海南省9%的平均水平。

▪某度假区位于三亚市东南部，是目前中国12个国家级旅游度假

区中唯一位于热带地区的度假区。某度假区由某开发股份有限公

司负责开发建设，“统一规划、统一征地、统一招商、统一建设”，

整体层次较高，已经成为了倍受中国国内及亚洲周边国家欢迎的

海滨度假胜地。

▪某项目地块是某度假区海边一线目前仅剩余的一块用于开发高

档酒店的土地。集团计划利用这块土地，与国际