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房地产营销策划系列____市场分析
中国未来10年—50年住宅市场容量测算报告
我国住宅市场的容量究竟有多大
《中国21世纪人口与发展》中，中国人口与发展的目标是：到2005年，全
国人口总数控制在13.3亿以内(不含香港、澳门特别行政区和台湾省)，人口年
平均自然增长率不超过9‰；2010年，全国人口总数控制在14亿以内；到二十
一世纪中叶，全国人口总量在达到峰值(接近16亿)后缓慢下降。假定人口与发
展的，目标实现，并且假定2010年我国城市化率达到40％，2020年达到50％，
2050年达到70％，那么，到2020年，城镇人口比1997年大约翻一番，达到7.45
亿人；2050年，城镇人口比1997年翻两番，达到11.2亿人(见表1)。
表1未来50年的人口城市化进程
年份19972000201020202050
中国总人口规模(亿人)12.3612.9014.0014.9016.00
城市人口规模(亿人)3.704.135.607.4511.2
为1997年城镇人口倍数—1.11.512.013.03
城市化水平30％32％40％50％70％
在未来的几个年中，大量的人口将涌入城市，这必然使住宅这一人们最基本
的生活资料变得相对匮乏，这就给住宅市场带来极大的发展空间。那么，我国
住宅市场的发展空间究竟有多大呢?
一、住宅的自然需求
住宅自然需求指考虑到城市化发展和提高居住水平的影响，在扣除自然折
旧的情况下，全国城镇需要增加的住宅数量。影响住宅自然需求的因素有三个：
①城市化水平；②提高居住水平的速度；③住宅年自然折旧率。
(1)城市化水平的提高引起住宅自然需求
根据表1的数据，可以得到表2：
中国未来10年—50年住宅市场容量测算报告
房地产营销策划系列____市场分析
表2与2000年相比城市化水平的提高引起未来50年住宅自然需求(单位:亿平方米)
住宅自然需求201020202050
人均住房建筑面积20平方米29.4066.40141.40
人均住房建筑面积25平方米36.7583.00176.75
人均住房建筑面积30平方米44.1099.60212.10
由表2可知，如果2010年我国城市化水平达到40％，全国城镇比2000
年增加人口1.47亿人，按人均住房建筑面积20平方米(2000年我国城镇
人均住房建筑面积)计算，需要增加住宅2Q.40亿平方米；按人均住房建筑
面积25平方米计算，需要增加住宅36.75亿平方米；按人均住房建筑面积
30平方米计算，需要增加住宅44.10亿平方米。依此可类推2020年和2050
年的相应数据。
(2)居住水平的提高引起住宅自然需求
如果2010年我国城镇人均住房建筑面积达到30平方米，即每人比2000
年提高10平方米，按2000年城市人口4.13亿计算，10年共需增加住宅
41.3亿平方米；如果速度放慢一点，每人只提高5平方米，则10年共需
增加住宅20.65亿平方米。
(3)住宅自然折旧对住宅自然需求的影响
我国城
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