三亚房地产投资报告 .pdfVIP

三亚房地产投资报告

第一部分三亚房地产市场

1、三亚08下半年房地产市场

自进入传统旺季十一黄金周以来，主要以三亚度假大盘为主的度假地产通过大力宣传推广、得当的促销活动、优

惠措施、请来国际明星代言等，使得成交量达435套，一线稀缺海景资源项目共成交213套，二线海景、河景共成交

175套。市区成交57套。在全球金融危机及全国楼市低迷不振的情况下，已来之不易。接下来的真正销售旺季年未，

销售不容乐观。打折是不可置疑的事。但一线的资源型项目坚挺着，最多也只是变象打点折跟着市场大势走，下降空间

不大，但其它二线海景、市区、河景打折下降空间很大，会出现折扣战。现在市场已大部分出现八折，大部分都九点几

折了。

2、三亚房地产供应结构分析

目前三亚房地产市场上主要是以纯住宅为主、酒店式公寓及产权式酒店辅。户型二房占一半以上，海景房以大户型

为主，而市区以过冬养老候鸟型为对象以中小户型二房一房为主。但根据三亚住房总体规划，未来三亚主要供应酒店式

公寓产权式酒店为发展为方向，控制住宅发展，同时加大经济适用房、保障住房建设让三亚本地人有其所居。使更多的

人能享受到三亚这种稀缺度假资源，也是促进三亚经济持续发展，减少公共设施压力。

3、三亚房地产价格分析

从最新统计的三亚房地产各项目价格动态来看，一线海景资源型项目均价在2万/方以上，与去年同比保持不变。

但远未达到开发商的预期，而河景、二线海景、市区都普遍打折变象降价，从年初的均价9000元/方降到约为8000

元/方。由于经济形势的动荡，全球经济危机影响，使得富裕阶层资产大量缩水或破产，以至影响购买人群购买力大量

下降，特别投资者和投机者信心和购买力下降较大，而且受内陆房地产低迷、成交量直下萎缩、购房者持币观望的影响，

年未三亚房地产成交量将大幅下降。在成交量大幅下降，使得开发商无法回笼资金，而年未又是各开发商年终结算、工

程款付款、银行款还款等需要大笔资金付款的时候，如果开发商资金不充足，开发商只能“杀鸡取蛋”大幅降价。这种情

况下小项目是比法与大盘相竞争的，所以市区中小项目是最容易出现蹦盘。三亚房地产价格会停在什么价位，要看三亚

房地产开发商资金状况了，如果资金充足，三亚房地产是不愁卖的，只是时间问题。

4、三亚房地产目标客户群分析

从十月份成交客房来看，成交的客户都是非常高端顾客为主，这部分人群对度假休闲有着刚性需要，绝其大多数

购买一线海景房，有闲钱、同时也看好和珍藏三亚这种独缺海景资源，以私家老板、职业经理人、北方矿产型土老板等

北京、上海、江浙、山西、东北高寒为区域。另外三亚房地产目标客户为退休、事业有成经商者、大学教师、政府官员

及公务员等候鸟型养老度假人群，这部分对度假型住宅也有刚性需求，需求在总价50万左右，但目前市场总价在约5

0万很少。

5、三亚房地产供需分析

07年1～12月三亚供应量为10110套，成交量是9950套可以说是供不应求。根据调查统计，目前三亚供应

量大体估算超过了15000套，而且还没有包括陵水、保亭等大三亚周边的直接竞争项目。房地产项目开工面积与去年

同比增加了大于50％，在成交量大幅下降，供应量大幅上涨，一大降一大涨，所产出的空置量是很大的，形势不好情

况下，接下来开发商相互“残杀”而抢占市场。没有几年的时间里是消化不了这部分的空置房的。

6、三亚房地产区域分析

把三亚房地产市场按区域分为三个区域。

第一个是以三亚湾海坡、鹿回头半岛、亚龙湾为的一线海景资源型高端项目，由于资源独缺及稀缺性，各开发商相

互比拼资源，定价都以各自为中心，这些高端项目价格都在1.7万～4.2万的均价，都以大户型为主，总价高、打折较

少，价格下降空间不大。

第二个以三亚湾二线地及两河为主的休闲度假型中高端项目，价格在8000～10000元/方，总价都在80万～100

万/套，打折都在92折左右，对于度假为主的人群是比较受欢迎的，但总价高，竞争激烈，顾客持币观望较多。

第三个是以二环、田独为主市区的养老度假型项目，价格在7500～8000元/方较多，中小项目为主，打折严重，

项目包装推广差，无特色，和内陆房地产一样卖的就是钢筋混凝土。

7、三亚房地产市场今后走势分析

对今后三亚房地产市场发展走势总结出以下几个方面

1）、三亚一线海景资源型高端项目价格坚挺，下降空间不大。

2）、三亚二