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2012年中国房地产业发展情况

一、2012年中国房地产市场概况

（一）政策：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求，调控政策稳中趋紧。

1、中央及各部委多次强调房地产调控不放松

为巩固房地产调控成果，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松，上海、北京、山东等省

市重申坚持房地产调控不动摇，房产税改革试点范围有望扩大。国土资源部发布公告称，全国住房

用地计划供应总量由17.26万公顷调整为15.93万公顷，减少7.7%，但与历年实际计划完成相比，仍

远超历史最高水平。

（1）稳增长背景下，中央及各部委多次强调房地产调控不放松，继续坚决抑制不合理需求，

温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放

松。

（2）支持自住性合理需求，国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首

套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。

（3）货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2次降存准率，三年来首次降息，促进观望情

绪的缓解和成交量的稳步回升。

（4）保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建

企业多元化融资。

2、地方政策动态：部分城市重申调控措施

上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇。近几个月来各地纷纷响应中央坚持调控

不放松精神，密集表态坚持调控不动摇，或重申调控政策措施，或强化政策措施执行及审核力度。

如，

7月27日上海市政府发布通知，强调进一步严格执行房地产市场各项调控政策，9月6日上海

房管局发布通知，组织开展住房限售政策等执行情况检查，并强调抓好各项楼市房价调控工作，保

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持市场平稳健康、行业有序发展。

8月23日北京市政府常务会议指出，要坚持房地产调控不动摇，切实抓好保障性住房建设和分

配管理，9月6日北京市住建委发文加强限购审核。

山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议上，夏耕副省长强调各地要坚持既有政策不

放松，同时还提出全面实行商品房预售资金监管制度。

武汉10月1日起将启动商品房预售资金监管制度。

近日广州房管局透露限制中心城区个别异常高价的主旨项目预售规模和交易节奏。

3、展望四季度，房地产政策稳中趋紧，市场量价以平稳为主。

具体来看，房地产调控政策将延续三季度的态势，由于抑制的刚性需求在二三季度已经得到释

放，四季度市场量价也将以平稳为主，不会出现全面大幅的反弹。

（二）市场特点

1、房地产市场已经整体好转

业内人士认为，房地产市场已经整体好转。据中原研究中心监测的数据显示，2012年9月，十

大标杆房企总销售面积约560万平方米，从销售金额来看，前9月，销售前三的房企分别是万科、保

利和中海，其销售金额分别为963亿元、756亿元、747亿元。从销售金额上来看，这些房企平均完

成了全年八成的任务，其中恒大地产在销售面积上位居第一。但是从销售面积来看，前三的房企分

别是恒大、万科和保利。

2、看多情绪浓郁，房企开始积极拿地，储备资金进入土地市场。

很多房企已经纷纷上调了年度销售目标。而且部分房企甚至提前完成了提高的年度目标，房企

对市场的预期开始乐观，房企减价换量现象基本绝迹。

今年1－9月份，保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、

世茂房地产、万科地产、中海地产10家一线房企的拿地金额已达到931亿元。

被视为行业风向标的万科，也一改上半年的保守作风，7月以来拿地投入已经超过上半年总和，

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9月以来更是四处开花。公开资料显示，仅9月一个月时间，万科在北京、广州、青岛、杭州等城市

新增14个项目，支付价款约127亿元。据统计，今年9月，十家标杆房企拿地规模继续上月的强势，

总金额达171亿元，环比上升40%，连续三个月保持相对高位，并创出2011年调控以来新高。其中，

拿地前两名的企业分别为华润、万科，分别为48亿和44亿元，占总拿地金额的53.8%。

3、资金集中，流向少部分房企。

在大规模拿地的背后，必然是大举融资的相生相伴。除了土地资源不断向龙头房企倾斜之外，

资金也开始集中流向少部分房企。10月