新城控股-市场前景及投资研究报告：化险、修复、成长.pdf

公司研究2024.11.20

新城控股（601155）公司深度报告

化险、修复、成长，三部曲奏响未来

方正证券研究所证券研究报告

业内领先的综合性地产集团，“开发+商业”双轮驱动。新城控股1993年创

立于江苏常州，定位为跨足住宅地产和商业地产的业内领先综合性地产集

团。公司稳步发展31年，已逐渐奠定双轮驱动发展模式，其中开发业务已

完成全国布局，商管业务已步入“深度运营”阶段。股权结构方面，公司作

为家族企业股权结构稳定，王振华家族旗下“A+H”共三家上市平台，旗下

企业完整布局开发、商业、物业三大业务板块，其中新城控股覆盖开发及商

推荐(维持)管业务，新城悦服务覆盖物业业务。截至2024年9月30日，新城控股已

公司信息进入中国141个大中城市，开发中或已完成项目超700个。

行业商业地产开发业务：销售紧抓回款，战略收缩奠定财务稳健基础，土储结构合理。①

最新收盘价(人民币/元)13.76销售层面：2019年公司全口径销售额达2747.8亿元实现新高，2021年后

伴随拿地规模的收缩销售规模下滑，2024年前10个月公司全口径销售金额

总市值(亿)(元)310.37

实现344.4亿元；②销售结构方面，公司坚持深耕长三角区域，2024年上

52周最高/最低价(元)16.47/8.05半年公司于长三角销售占比达40%，同时公司紧抓资金回笼，回款率近年均

高于100%；②投资层面：21年下半年开始公司投资战略收缩，为当下财务

历史表现的稳健奠定了基础。回顾近年房企现金流的断链，主要原因是2019-2022年

三年期间，高价拿地造成的大额的亏损计提，以及大量项目的降价销售；③

22%土储层面：截至2024H1，公司59%土储位于高潜城市。考虑到以下要点，公

司开发业务业绩或已触底，后续弹性较足：1）公司计提减持充分，同时公

8%

司销售均价触底，资产进一步减值空间有限，同时毛利率下滑空间也已然

-6%

有限；2）公司在手货值充足，城中村改造助力三四线土储去化，收储助力

-20%一二线土储去化，后续销售有望显著提振。

-34%

23-11-2024-2-1924-5-2024-8-1924-11-18商业运营：商管业绩贡献稳步提升，布局下沉市场竞争优势凸显。截至2024

新城控股沪深300

年H1，公司累计布局201座吾悦广场（已开业165座，已开业商业面积达

数据：wind方正证券研究所1528万㎡），进驻137个城市，布局实现全国化。同时吾悦广场布局深耕

长三角，截至2024年H1，公司于长三角三省一市共布局83座吾悦广场，

相关研究其中江苏占比过半。伴随深度运营的持续推进，商管业务对公司业绩的贡献

《新城控股(601155)：已售未结资源充裕，债务度不断提升，2024H1公司物业出租及管理业务实现收入58亿，占比公司总

结构持续优化》2024.09.06