2025年房地产行业投资策略分析报告：大城市房地产.pdf

证券研究报告

从“房地产”走向“大城市”

——2025年房地产行业年度投资策略

行业评级：看好

2024年11月19日

报告核心内容摘要

1、房地产行业展望：2025年投资及销售结构性向好，但难成拐点，中性假设下预计2025年销售及开发投资完成额同比为-5%及-8.9%

➢土地成交预测：2024年1-10月全国住宅用地供求面积同比降幅超2成，土地出让金降幅近4成。当前两类土地热度较高，①核心区域稀缺地块；②设计规范变更及“第四

代住宅”相关土地。产品的代际差异会促使房企加速换仓，受此影响我们认为此两类土地热度有望保持较高水准，市场上有能力拿地的房企会加速换仓。“缩量稳价”的

趋势下，该两类土地也会为土地市场热度提供支撑。中性假设下，预计2025年全年土地成交面积与2024年持平，土地价格结构性变动，整体保持稳定。

➢新开工面积预测：2024年1-10月房地产新开工面积为6.1亿平，同比-22.6%。以销定产决定新开工修复力度，在手土储决定房企的新开工能力。2021-2024年土地市场

成交侧持续疲弱会影响2025年新开工侧，销售弱复苏下房企新开工意愿较弱。中性假设下，预计2025年新开工面积同比增速-10%，较2024年降幅有所收窄。

➢竣工面积预测：2024年1-10月，房地产竣工面积为4.2亿平，同比-23.9%。2025-2026年将进入“保交房”关键的收官之年，“白名单”政策推进有助于现有项目竣工

速度提升，但难抵2020年之后可竣工基数大幅下行的趋势，中性情形下预测2025年竣工面积同比增速降幅收窄至-10%。

➢开发投资额预测：2024年1-10月开发投资完成额为7.9万亿元，同比-10.3%。2025年“白名单”政策推进有望进一步加速、城中村改造涉及范围也有望再次扩容，但可

能会受到新开工面积下降拖累以及城中村项目推进节奏较慢的影响，拉动作用显现较慢。中性假设下，预计2025年开发投资完成额同比为-8.9%。

➢销售情况预测：从新房及二手房合计面积上来看，市场总需求仍存。2024年底政策发力带来的信心提振和22-23年相比效果较好，且2024年是“好房子”元年，产品代

际差异在全国多个城市正在快速铺开，2025年我们可能会看到产品差异驱动的成交量价结构性分化。中性假设下，2025年整体销售面积及金额同比-5%，销售均价。

2、从“房地产”走向“大城市”：通过收储化风险、稳价格是拉动投资的必由之路，政策思路从狭义地产投资转向广义城市更新

➢2025年拉动投资有必要性，化风险是首要前提。财政发力拉动房地产投资和固定资产投资的意义不仅在于支撑GDP增速，更重要的是在于在泛地产行业增加就业和稳定

产业链企业经营。企稳房地产市场虽然需要财政发力拉动投资，但在“供需矛盾发生重大变化”的情境下，重复使用旧政策的效果可能会出现边际递减的问题。结合

2024年底相关政策，可以看出现有政策思路正从狭义地产投资转向广义城市更新，本轮周期当前首要任务是化风险，有效化解风险后才能拉动地产投资。

➢供给端抛压对房价影响显著，降低抛压是修复房价的必要因素。降低抛压既需要修正购房者悲观预期也需要实质性的减小供给，通过收储化风险、稳价格是必由之路。收

储分为现房和土地收购两种，我们认为潜在土地收储规模约为5.5亿平，资金支持约需1.9-2.2万亿元，重点30城现房收储面积约0.5亿平，收购资金规模约1.2万亿元。

➢城市更新政策频出，全国城市既要注重面子也要注重里子。2024年地下管网和城中村改造货币化安置接连推出，“大城市”改造规划持续推进。2024年10月8日

主任提出“预计在未来五年需要改造的城市燃气、供排水、供热等各类管网总量将近60万公里，投资总需求约4万亿元”，预计地下管网政策能够带动25年行业扩容8%。

3、房地产行业年度策略：市场长期呈现出存量超过增量、双轨制推进和新房供给侧持续出清的趋势，布局能够适应房地产长期新模式发展的优质股

➢我们看好：1）消费+地产，危中有机，估值修复弹性大，关注：万科A、金地集团、新城控股（母公司港股新城发展）、龙湖集团；2）龙头中介，业绩有望超预期，短期

及长期发展逻辑通畅，关注：贝壳-W、我爱我家；3）“好房子”元年开启，改善型开发商，未来细分领域长牛，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、

建发国际集团、滨江集团、绿城