房地产行业2025年消化超量库存的两种路径.docx

内容目录

2024年回顾：楼市寻底，政策积极 5

新房销量依旧低迷，二手房表现相对较好 5

新房溢价仍高，渠道依赖加深 9

土地市场供需双弱格局延续 13

首提“止跌回稳”，一线频繁放松 15

消化超量库存的两条路径 18

超量库存5到8亿平方米，土地占比近60 18

路径一：供给入手，收回存量土地 20

路径二：需求入手，创造增量需求 21

政策“堵点”与期待 21

两种路径的组合方式：收回土地为主，创造需求为辅 23

2025年展望：两种路径的宏观表现 23

悲观情形：暂不考虑增量政策影响 24

供给路径下的政策影响：提振竣工和投资，销售和新开工无影响 29

需求路径下的政策影响：对主要数据均有明显提振 30

乐观情形：组合路径实现企稳下的数据表现 30

投资建议 31

近年复盘：趋势看房价，波动看政策 31

投资策略：审慎观察，勇敢博弈 32

风险提示 33

图表目录

图1：历年全国商品房销售面积及同比 5

图2：历年末全国商品房待售面积及同比 5

图3：全国商品房单季度销售面积相比2019年同期 5

图4：百强房企单月销售额相比2019同期 5

图5：25城商品住宅单月供应面积相比2019同期 6

图6：25城商品住宅销供比（当年累计销售面积/供应面积） 6

图7：21城商品住宅存量可售面积及同比 6

图8：21城商品住宅存量可售面积去化周期 6

图9：中国主流城市新建商品住宅库存去化周期（单位：月，销售面积回滚6个月） 6

图10：历年全国住宅交易额中二手房交易额及同比 7

图11：历年全国住宅交易额中新房及二手房占比 7

图12：18城二手住宅单月成交套数相比2019同期 7

图13：30城新建商品房单月成交面积相比2019同期 7

图14：中国核心14城二手住宅/新建住宅成交套数 8

图15：全国商品住宅分类型单季度销售面积相比2019同期 8

图16：全国商品住宅分类型单季度销售均价 8

图17：中国核心14城二手住宅/新建住宅套均成交面积（2024年前10月） 9

图18：历年中国各城市能级常住人口占比 9

图19：各城市能级分时间段常住人口数量变化（单位：万人） 9

图20：70城新建商品住宅及二手住宅销售价格指数 10

图21：一线城市新建商品住宅及二手住宅销售价格指数 10

图22：二线城市新建商品住宅及二手住宅销售价格指数 10

图23：三线城市新建商品住宅及二手住宅销售价格指数 10

图24：贝壳-W历年新房业务交易额市占率 11

图25：贝壳-W历年新房业务货币化率 11

图26：中国14个核心城市二手房边际挂牌价变动比例（截至2024年11月10日） 11

图27：30城新建商品房成交面积单月同比及环比 12

图28：18城二手住宅成交套数单月同比及环比 12

图29：全国冰山指数本轮政策时点表现与前三轮政策对比 12

图30：本轮政策时点各城市能级冰山指数表现对比 12

图31：一线城市本轮政策时点冰山指数与前三轮政策对比 12

图32：强二线城市本轮政策时点冰山指数与前三轮政策对比 12

图33：弱二线本轮政策时点冰山指数与前三轮政策对比 13

图34：三四线城市本轮政策时点冰山指数与前三轮政策对比 13

图35：全国住宅用地供应建筑面积及同比 13

图36：全国住宅用地成交建筑面积及同比 13

图37：不同能级城市住宅用地成交均价同比 14

图38：不同能级城市住宅用地流拍率 14

图39：百强房企拿地权益金额及同比 15

图40：核心22城国央企拿地占比 15

图41：全国房贷利率 17

图42：一般贷款与房贷利差 17

图43：历年总库存（单位：万平方米） 18

图44：历年总库存去化周期（单位：年） 18

图45：历年年初库存去化率 19

图46：当前“源头淤积”型的库存结构 20

图47：季度相对销售额（相对2019年） 25

图48：季度相对销售面积（相对2019年） 25

图49：销售额累计增速 25

图50：销售面积累计增速 25

图51：以销定产的宏观表现：当年去化率稳定在40到45之间 26

图52：新开工面积与累计增速（单位：万平方米） 27

图53：房地产投资与累计增速（单位：万元） 28

图54：未竣库存增速与自发竣工增速存在较为稳定的领先滞后关系 29

图55：2022年至2024年的自发竣工增速受到扰动 29

图56：地产股超额收益复盘 32

表1：