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商品房认购协议的法律问题研究

——以王某与佳阳房地产公司一案为例

摘要

随着社会经济的不断发展，不同社会主体之间的交易活动越来越多，缔约的内容和形式，越来越广泛、越来越复杂。被称为“带有浪漫色彩”的“要约-承诺”这种签订契约的模式，已经不能满足交易实践的需求。特别是在房地产交易市场，以认购书、订购书、预定书等形式为代表的商房认购协议，作为规制当事人在缔约阶段权力义务的特别契约，已经广泛存在于交易实践过程中。但是，商品房认购协议一般都是在房地产开发公司未取得商品房预售许可证明的情况下签订的，相对于正式的商品房买卖合同，存在很大的风险因素。加之，商品房认购协议也没有以立法的形式在我国法律中予以呈现，从而导致在房地产交易领域因认购协议引发的矛盾纠纷频频发生。

本文以王某与佳阳房地产公司商品房预约合同纠纷一案为切入点。第一部分：首先对王某与佳阳公司一案的一审、二审的案件审判情况进行了全面介绍，其次对案件争议的焦点问题进了归纳和总结；第二部分：结合案件争议的法律问题，分别针对商品房认购协议性质的认定问题、商品房认购协议效力的确认问题、违反商品房认购协议的救济方式三个方面的问题，并针对本案的争议法律问题，提出了自己的观点和认识。第三部分：通过对上述三个方面问题的探究，提出了自己对完善商品房认购制度的法律建议。

关键词：商品房认购，认购协议，认购制度

目录

TOC\o1-2\h\z\u一、绪论 3

（一）研究背景及意义 3

（二）文献综述 4

二、案例简介及存在的法律问题 4

（一）案例简介 4

（二）本案主要争议法律问题 6

三、本案争议焦点涉及法律问题分析 6

（一）商品房认购协议性质的法律分析 7

（二）商品房认购协议效力确认的法律分析 8

（三）商品房认购协议违约救济的法律分析 9

四、完善商品房认购制度的法律建议 10

（一）明确商品房认购制度的法律地位 10

（二）明确《商品房买卖解释》部分条款的适用标准 10

（三）明确商品房认购协议的救济方式 12

五、结论 13

参考文献 14

商品房认购协议的法律问题研究

——以王某与佳阳房地产公司一案为例

商品房认购协议是目前普遍存在于商品房交易过程中的一种法律文书,是指商品房买卖双方在签订商品房预售或销售合同前所签订的拟购买商品房或拟签订商品房买卖合同的文书。商品房认购协议是对双方交易商品房有关事宜的初步确认，内容一般包括:买卖双方的基本情况、房屋位置与面积、认购价格、付款方式、定金条款、签署买卖(预售)合同的期限等。由于现行法律法规未对商品房认购书做出明确规定，认购书签订后因双方最终未能达成正式的商品房买卖合同而引发的案件数量日益增多。有些城市为了规商品房认购书，制定了统一的规格式，例如市建设委员会与市工商局共同印发了《市商品房认购书》格式合同。而大部分地方，商品房认购书则经常以订购书、意向书、等形式出现，其容和详略程度也不尽一样。那么，商品房认购书究竟是什么性质的法律文书?如何确定其法律效力?本文试就这些问题作分析。

一、绪论

本章主要分析论文的研究背景及意义、文献综述。

（一）研究背景及意义

近几年来，随着人们生活水平的不断提高，出于改善居住条件、方便子女就学、生活工作便利的需求以及社会经济的不断发展，房地产交易市场持续升温、异常火热。一方面，我们经常会看到“深夜排队”、“排队抢号”、“排队付款”等事件在房地产交易场中频频发生；另一方面，房地产开发公司与买受人之间因商品房销售而引发诉讼案件也在逐年增加，法院处理稍有不慎便会引发社会各界的关注和舆论媒体的炒作。究其原因，在房地产交易市场中，购房者往往处于一种极不对等的交易环境之中，拿着大量的血汗钱得到的却是一份本身就存在“法律或事实上的障碍”的认购协议，缺少其应有的权益保障。一旦因此产生纠纷，双方当事人均会对商品房认购协议的性质、效力等有关问题，作出趋利避害的解释。同时，由于商品房认购协议在立法上的不健全，对审判实践也带来了严峻的考验，不同法院在对此类纠纷的处理过程中，理解和认识也不尽一致，裁判结果也存在很大的差异性。如何在案件处理中，既做到法律适用的准确，又做到法律效果和社会效果的有效统一，需要的不仅仅是裁判者的智慧，在很多时候更需要破旧立新的勇气和担当。

本文，以王某与佳阳公司案例为切入点，希望通过对商品房认购协议的性质、效力、违约救济三个方面问题的理论探究，理清其本质内涵，对商品房认购协议的性质和效力做出正确的判定，从而对此类纠纷的解决，产生一定的实践借鉴意义。

（二）文献综述

商品房认购协议涉及的相关法律问题，在学界和实务界一直存在很多的争议之处。关于认购协议的性质在学界说法不一，但是在