2024年REITs市场回顾暨2025年投资策略，长坡厚雪，静待花开.docxVIP

内容目录

TOC\o1-2\h\z\u主要结论 5

2024年REITs二级市场表现复盘：估值修复，企稳回升 5

REITs指数表现弱于股债 5

弱经济敏感性品种表现更优 7

基本面分析：行业扩容加速，经营分化明显 9

“首发+扩募”双轮驱动行业扩张 9

经营情况持续分化 15

2025年REITs投资策略展望：关注高分派率、业绩修复、低估值品种 16

REITs长期配置价值凸显 16

聚焦REITs三大投资策略：战投、打新及二级市场交易 18

风险提示 24

图表目录

图1：2024年中证REITs指数和股债指数走势对比 6

图2：2024年中证REITs指数和股债指数回报率和波动率对比 6

图3：中证REITs指数走势 7

图4：不同项目类型REITs年初至今涨跌幅 8

图5：不同项目类型REITs年初至今平均换手率 8

图6：2021-2024年我国公募REITs发行数量及规模 11

图7：2021-2024年我国公募REITs数量及资产净值规模 11

图8：美国REITs市值及占GDP、股票市值比重 12

图9：日本REITs市值及占GDP、股票市值比重 12

图10：中国REITs市值及占股票市值比重 13

图11：中国基础设施投资完成额 13

图12：REITs基金机构投资者持有比例提升 13

图13：不同项目属性REITs基金机构投资者持有比例提升 13

图14：2023年REITs基金流通盘前十大持有人比例 14

图15：2024年上半年REITs基金流通盘前十大持有人比例 14

图16：2024年三季度FOF基金持有REITs市值排名 14

图17：2009年-2023年全球REITs和股票、房地产、债券复合年均增长率对比 17

图18：不同项目类型REITs上市至今涨跌幅 18

图19：REITs上市至今涨跌幅排名 18

图20：不同项目类型REITs上市首日涨跌幅 19

图21：REITs上市首日涨跌幅排名 19

图22：不同项目类型REITs现金分派率情况 21

表1：2024年中证REITs指数和股债指数涨跌幅对比 6

表2：2024年REITs基金涨跌幅 9

表3：我国REITs相关政策文件和主要内容 10

表4：我国基础设施底层资产分类具体类型 11

表5：现有REITs扩募情况 15

表6：产权类REITs关键财务指标 16

表7：经营权类REITs关键财务指标 16

表8：2020-2024年美国REITs指数和主要股指涨跌幅对比 17

表9：美国REITs指数与主要股指长期表现对比 17

表10：当前公募REITs现金分派率情况 20

表11：2023年以来产权类REITs出租率表现 22

表12：2023年以来经营权类REITs运营指标（日均车流量）表现 22

表13：2023年以来经营权类REITs运营指标（污水/垃圾平均处理量）表现 22

表14：2023年以来经营权类REITs运营指标（发电量）表现 22

表15：REITs估值情况 24

主要结论

国内REITs的投资逻辑逐渐从稀缺性炒作走向价值回归。在经历了2023年市场超跌后，2024年REITs指数走势整体企稳回升，但截至当前表现弱于股债。在经济弱复苏的环境下，对经济周期相对敏感性较低的REITs产品涨幅较高，如保障房、生态环保等，在低迷市场中依然能相对保证稳定现金流，而消费类、仓储物流类对经济敏感度较高的品种，则在今年二级市场表现不佳。

REITs市场发展方兴未艾，行业扩张可期。REITs作为我国的新兴投资品种，当前市场规模较小，流动性偏弱。随着我国基础设施和不动产行业从增量发展阶段进入存量发展阶段，由粗放式发展进入高质量发展，公募REITs作为盘活存量资产的重要方式之一，可以提高资金使用效率，提升直接融资比重，服务供给侧结构性改革。2024年，受益于我国公募REITs配套政策不断完善，我国公募REITs发行迎来井喷式增长，发行节奏明显加快。“首发+扩募”双轮驱动行业扩张，未来公募REITs有望从单一资产扩募迈向混装资产扩募的时代。我们推算中国REITs市场规模约在2.1万亿-4.5万亿元，市场规模还有15-35倍扩容空间。

关注REITs长周期配置价值，聚焦高现金分派率、低估值、业绩修复REITs品种。由于我国公募REITs采用了国外