南京高科去地产化战略方向明确，实业报国展现国企担当.docxVIP

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TOC\o1-2\h\z\u一、去地产化方向明确，地产市场止跌回稳加快公司转型升级 1

股权投资与地产、市政产投互动的业务布局 1

业务去地产化战略方向明确 3

房地产止跌回稳加快公司转型步伐 4

二、创投先锋投资业绩斐然，国企担当聚焦新质生产力 5

创投先锋投资业绩斐然 5

业务持续转向新质生产力领域，实业报国展现国企担当 9

三、盈利预测与投资建议 11

盈利预测 11

投资建议：买入评级，目标价11.34元 12

风险分析 13

报表预测 14

一、去地产化方向明确，地产市场止跌回稳加快公司转型升级

股权投资与地产、市政产投互动的业务布局

公司业务涵盖房地产、市政与股权投资。南京高科成立于1992年，成立之初公司主要承担南京经济技术

开发区的土地开发和基础设施建设业务，主营业务为房地产开发与市政建设。在经历二十年发展之后，公司积极探索主营业务转型升级。2015年公司投资近7亿元分别设立高科新浚及新浚一期基金，搭建了“南京高

科、高科新创、高科科贷、高科新浚”四大专业投资平台，聚焦医药、科技等创新领域投资。由此公司形成了房地产、市政业务产业联动，股权投资与地产市政产投互动的业务格局。当前公司房地产业务主要依托高科置业与高科城发，其中高科城发主要定位于城市更新、综合开发、代建项目等，市政建设主要以高科建设和高科环境为平台。

图1:公司业务涵盖房地产、市政与股权投资 图2:三大业务主要实施主体

数据来源：公司公告，证券 数据来源：公司官网，证券

房地产结转节奏放缓影响收入，股权投资亮眼增厚利润。2020-2023年，公司营业收入分别为

29.2/49.3/44.9/47.3亿元，同比增速分别为-0.2%/+68.8%/-9.0%/+5.4%，归母净利润分别为20.2/23.5/24.0/15.6亿元，同比增速分别为9.4%/16.7%/2.1%/-35.1%。今年前三季度，公司实现收入15.2亿元，同比降低64.2%，实现归母净利润18.4亿元，同比增长10.1%。公司收入主要来自房地产和市政业务，股权投资业务在利润表中主要体现在投资净收益和公允价值变动净收益中。前三季度公司收入下滑主要受到房地产开发节奏放缓影响，开发业务结转面积下滑，尤其是经济适用房领域，2022年末公司待结转面积29.7万平，2023年末待结转面积下滑至9.6万平。前三季度归母净利润增长达到两位数，主要受益于投资收益增加，对以南京银行为主的联营企业投资收益为17.1亿元，较去年同期增加1.4亿元，另外，受益于9月份股市高涨，公司前三季度公允价值变动净

收益达到1.4亿元，去年同期为亏损0.6亿元。

图3:今年前三季度营收同比降低64.2% 图4:今年前三季度归母净利润同比增长10.1%

营业收入(亿元） 同比(%)

60

50

40

30

20

10

80% 30

60%

25

40%

20

20%

0% 15

-20% 10

-40%

5

-60%

归母净利润（亿元） 同比(%)

100%

80%

60%

40%

20%

0%

-20%

-40%

0

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 20232024Q3

-80%

0

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 20232024Q3

-60%

数据来源：公司公告，证券 数据来源：公司公告，证券

经适房影响今年地产业务收入，市政业务收入占比延续提升。过去5年（2019-2023年），公司收入主要来自房地产开发业务，其中房地产业务收入平均占比达到75%，市政及其他业务收入平均占比约为25%。同期

房地产开发业务中以经济适用房为主，经适房期间平均收入占房地产整体收入比例为57%，公司主要的经适房

项目集中在2023年结转确认收入，如靖安二期、靖安三期、新合村等，结转节奏放缓导致今年以来公司整体房地产收入下滑，毛利率较低的经适房占比降低也导致今年房地产业务毛利率有所提升。除开发业务外，公司房地产租赁业务贡献稳定营收，过去五年房地产租赁业务年均贡献0.65亿元营收。公司落实“房地产业务谨慎发展、市政业务积极发展、股权投资业务稳健发展”的总体策略，近两年市政业务收入占比有所提升，2023年市政业务实现收入12.2亿元，同比增长46.4%，今年上半年市政业务实现收入6.0亿元，同比增长30.2%，收入贡献稳步增加。

图5:公司营收构成（亿元） 图6:房地产与市政业务毛利率变化

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