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深圳中原·都市豪宅部
ShenZhen.05.2013;报告说明
本报告作为恒裕龙岗金龙工业园项目的定位报告，主要基于当前房地产市场政策，通过对项目所在区域的价值研究，以及区域内的房地产市场的分析，总结出针对本项目的定位以及未来在产品打造方面的建议。;
项目地块分析
区域价值解读
区域市场概况
目标客户研判
项目定位研究
产品附加值打造;地块位置：地块位于龙岗老镇，片区属于老镇的边缘地带，离龙岗中心城距离较远，目前区域内房地产还属于相对陌生的区域;项目地块：较方正实用，地势平坦，地块内部无水资源和明显的高差，规模在片区属于中等水平
;项目四至：项目位于赤石岗小区内，东南至东北向全部为大面积的非建设绿地，但南侧与西侧为农民房，项目昭示性较差;交通现状：只有陆路交通网络，交通较不便利，未来规划有地铁12号线，可提升未来交通便利性;商业配套：现本项目位于龙岗老镇商圈，商业繁华但较低端，未来中信龙胜广场商业可给本项目提供更丰厚商业配套;教育资源：本项目区域内教育资源较丰富，未来还规划有10个从幼儿园至高中的学校，满足优质的学位服务;自然资源：本项目区域内自然资源丰富，距离本项目5分钟路程有区域内最大的西叶顶公园，但地块周边多为菜地，现居住环境一般;恒裕集团拥有者雄厚的实力和丰富的房产经验，本项目的打造将得到恒裕品牌的保障;小结：本项目现状条件较差，拆迁无预计，周边的配套低端，昭示性较差，只有期盼未来规划的兑现以及通过后期在产品打造上形成差异化;
项目地块分析
区域价值解读
区域市场概况
目标客户研判
项目定位研究
产品附加值打造;城市扩张：深圳特区扩容，关内外一体化，关外将承接相关产业转移，片区基础设施建设将进入高速、高水平的发展阶段;区域整体规划：构筑“一主两副三中心”的多元服务中心，项目所在地未来功能规划为城市生活区与先进工业园的结合区;区域发展契机：随着龙岗奥体新城板块的发展成熟，各大配套相继投入使用，将会打动片区的发展;区域价值：项目地处龙岗老镇，属于龙城、龙岗以及坪地三大片区重叠的正中央位置，未来新核心;区???交通：区域内道路交通发达，未来地铁交通顺畅，3号线双龙站距本案10分钟，地铁12号线龙东村站紧邻本项目;区域景观：距项目5分钟路程有占地8.8万平米的西叶顶公园，极大的美化了周边环境，提供了一个绿色生态娱乐场所;区域旧改：区域内规划有多个大型旧改项目，随着各旧改项目的入市，将大大提升区域的整体形象，带动区域经济发展;区域价值解读小结：区域内未来经济发展将会迅猛，随着未来规划的兑现以及大型旧改项目的入市，将大大提升区域形象;
项目地块分析
区域价值解读
区域市场概况
目标客户研判
项目定位研究
产品附加值打造;龙岗市场概况;龙岗总体供求：近几年龙岗片区房地产发展迅猛，是置业的热点片区，供给与需求普遍维持在较高的水平，片区的开发量大;龙岗产品供应：通过对近几年龙岗已供应市场上产品面积段的研究出，刚需户型仍为供应主力，90平以上户型面积段比例逐年缩减
;龙岗产品价格：龙岗历年房地产价格比较稳定，有呈逐年上涨趋势，目前均价维持在15000元/㎡左右的水平;区域价格分布：项目所在的龙岗老镇属于片区的价格洼地，中信龙盛5月11日开盘，均价13000元/㎡，开盘销售四成;龙岗项目：主要集中在龙岗中心城，龙岗老镇是未来的发展方向，未来将有多个旧改入市，必定带动片区发展;龙岗潜在供应：龙岗未来有10个新盘相继入市，总建面达到210万㎡，接近6000套的货量，主要以60—130㎡的产品为主;;龙岗市场小结：龙岗依旧是置业的热点片区，随着城市发展的不断升级，项目所在的龙岗老镇也必将迎来房地产的热潮;典型项目分析;基础资料;79-81平米三房两厅一卫;基础资料;4房2厅2卫112㎡;基础资料;2+1房2厅1卫建筑面积：82㎡;总结：片区畅销户型以二三房和小四房为主，朝向以南北为主，有赠送面积，都有基本的配置，主打方向以综合体、交通配套为主;
项目地块分析
区域价值解读
区域市场概况
目标客户研判
项目定位研究
产品附加值打造;;龙岗老镇片区;满京华·喜悦里;老镇客户来源与职业：以原住民、项目周边私营业主、个体工商户占据主流；关内客户比例逐年上升以白领为主;老镇客户年龄及家庭结构：以26-35岁中群体为主，比例平均超过6成，以典型三口、四口之家为主，符合典型刚需客户特征
;老镇片区客户置业目的与关注因素：他们多数是首次置业和二次改善型置业，比较关注户型/景观/交通/社区档次;客户语录1;客户初判：购买的主力人群主要以本地的村民为主，地缘性强，周边的私营业主以及龙岗其他区域的客户;但是，仅仅分析老镇片区客户就能确定我们的客户群体了吗？
我们的客群能够有新的突破？
;通过项目的区位属性分析，横岗片区与本项目存在很大的共性，非地铁沿
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