20100913游艇综合体厦门路桥五缘湾项目整体定位及战略发展报告.ppt

A1地块具体产品设计建议9m6m办公区域主展厅商业A1地块一层做游艇配件商铺，挑高六米，足够配件商使用，不影响商铺价格和销售未来A1游艇展示区迅速发展后，如若更多的商家进驻，二层9米可以再进行分割销售二层挑高9米，也可以用作游艇发布会和一些活动商业办公现有规划方案建议调整方案建议将办公后移至展览馆总部，使沿海区域形成退让的露台，提升商业价值外廊式设计，控制进深，保证双面景观*A2地块产品定位1、水上运动器具展销中心A2地块：满足展销需求，销售为主2、居住功能为主的soho建面：20200㎡挑高6m，买一层送一层主力面积：32㎡左右（套内面积）通过一线湾景、挑高和大露台，体现附加值12建面：12000㎡=4000*3挑高：15m，隔成3层商铺1层（挑高6m），4000㎡2层（层高5m），4000㎡3层（层高4m），4000㎡商铺划铺大小：30～50㎡为主力面积*A2地块商业具体产品设计建议6m5m4msoho商业一层单价：25000二层单价：25000*60%=15000三层价:15000*60%*1.6=14400根据商业价值折减估算，A2商业最多设置3层三层楼高应设定为4米三层楼顶拥有观景平台，在前期规划中适合做休闲餐饮，为了保证餐饮的足够使用空间，层高设置4m一层楼高应设定为6米一层楼为本楼栋商业价值最大的楼层，为使其能快速销售，满足客户需求二层楼高应设定为5米确定了1楼和3楼层高后，2层层高为5m，商业挑高的利用价值仍较高SOHO四层三层二层一层商业*SOHO具体产品设计建议:挑高有利于开发商目标及市场价值实现，A2挑高6米、A5挑高5米是综合价值最高的挑高组合A2A5仓储用地商办用地灵活控制高度挑高不超5米市场、成本挑高6米挑多高？如何组合？市场、成本标准层3米3米到5米之间5米作两层一层内部竞争较小价值贬损A5的外部竞争扩大一层外部竞争扩大价值贬损景观空间好二层层高过低扩大自身弱点画蛇添足二层层高稍有压抑感但可通过室内设计改观附加值最大化内部竞争外部竞争少A2挑高6米A5挑高5米挑高组合*SOHO具体产品设计建议:遵循总价控制、市场导向原则，结合项目自身特殊属性、客户关注点分析，项目soho套内面积区间确定为30~35平米总价控制均价14000元/平米30~35平米挑高作两层厦门万达50~60万49立方39~41万福州万达50~90万无产权、一次性或短期分期付款挑高4.9米作两层，精装房首付五成，其余10年按揭，平层精装总价控制：60万以内厦门万达41~44平米49立方43平米挑高4.9米作两层，精装房实际使用80多平米福州万达30~50平米平层精装平层精装阳光VISA40平米、70平米挑高5米作两层总价控制：60万以内均价14000元/平米面积控制43平米以内市场面积30~50平米挑高作两层功能灵活露台等赠送空间面积分析*万科十七英里——高层公寓挑高SOHO案例一*万科十七英里——挑高公寓户型图挑高SOHO案例一*万科十七英里——A户型、C户型7750挑高SOHO案例一*万科十七英里——B户型7750挑高SOHO案例一*万科十七英里——B户型现场图挑高SOHO案例一*阳光100LOFT公寓——41平米挑高公寓功能布置销售面积约41-47平米赠送面积约38-42平米实得面积约80-89平米客厅餐厅梯厨卫主卧次卧走道卫浴梯41208420挑高SOHO案例二*南京玉桥国际公寓——45平米挑高公寓功能布置客厅餐厅梯梯卫浴厨主卧书房公共区挑高SOHO案例三*挑高4.5米soho居住户型：绿地国际soho城——上海宝山挑高SOHO案例四*A3、A4产品定位1、功能及建面物业设计要点总建面：10000㎡功能及面积：游艇企业展销会所：450～630㎡，主力面积560㎡左右个人及普通企业会所：300～430㎡，主力面积420㎡左右2、1层挑高10m保证别墅2层及以上能够越过前面建筑，看到景观3、设置地下车库作为高端商务接待，路边地面不能满足停车需求，需要通过地下车库解决*A3、A4具体产品设计建议：通过功能需求分析，游艇代理商展销会所主力面积560㎡，个人、企业商务接待会所，主力面