20100228_金地黄江项目营销定位报告（呈报版2）.ppt

“一心两带”：在地块内部及湖岸线分别设置不同的主题休闲带，有效利用地块内部不适合建设的土地面积“三轴”：根据分期及推售节奏将项目分为三大景观轴，并辅以不同的景观主题加以区分私家林荫道——慢跑径山顶观光钟楼建成后将成为黄江镇的标志性建筑目前国内豪宅会所成功经营的4种模式豪宅会所4种模式KPI全面落实品位的、国际的ART-DECO风格产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值山顶观光钟楼建成后将成为黄江镇的标志性建筑产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值双拼、联排别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。产品价值挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。舒适型别墅客厅挑空面积一般在25-35平米之间即可达到效果。餐厅也可设置挑空，面积在14-20平米即可。产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品价值品牌价值品牌价值品牌价值品牌价值品牌价值品牌价值品牌价值品牌价值配套价值配套价值配套价值配套价值项目整体规划及建筑设计以现代风格为主调，面对深圳客户追求的情调及东莞客户追求的奢豪之间如何融合，如何体现档次感，如何做到奢而不俗、雅而不淡，将是影响到项目层级，销售溢价及销售速度等各方面的重要因素，也是我们在展示区的设计打造及包装上必须着重考虑的因素。配套价值配套价值配套价值配套价值配套价值配套价值配套价值配套价值配套价值配套价值服务价值服务价值服务价值服务价值服务价值服务价值服务价值服务价值服务价值服务价值服务价值服务价值服务价值服务价值服务价值服务价值服务价值服务价值服务价值会所展示区交通商业教育避害设施创新奢侈配套运动公共配套交通私家交通（社区道路、交通方式）社区服务性交通配套城市中心交通可达性城际交通受访客户对交通的需求敏感点，首要为城市中心的交通可达性，其次客户关注私家交通甚于公共配套交通，对社区服务性交通配套也有一定的要求（如大型购物超市的穿梭巴士等）1.客户调研结果会所展示区交通商业教育避害设施创新奢侈配套运动受访客户对商业需求度最高的主要为日常生活型配套，按排序先后为：超市、面包店、家政中心、美容美发、银行、餐厅、洗衣店等；1.客户调研结果会所展示区交通商业教育避害设施创新奢侈配套运动结合客户问卷调研，销售策划经验，中原建议，街区打造如下：

商业业态：必备类：超市、银行、干洗店、美容美发店、餐饮店2.功能业态建议会所展示区交通商业教育避害设施创新奢侈配套运动面对项目内部及周边匮乏、档次不高的商业配套，作为标杆豪宅形象的本项目，商业生活配套的打造，对项目销售有着根本性的影响。在距离劣势的情况下，生活所需的“齐全”配套，是我们首要考虑打造的重点对象，而街区风情、面积大小的确定，在一定程度上体现了豪宅的形象。以项目地块条件为基础，结合社区客户需求量和商业生存条件，打造5000㎡的“齐全”商业生活街区。

具体位置建议结合酒店用地来设计，一解决经营人气，二可以避免对住宅区形成影响，三可增加情境性价值3.体量及位置会所展示区交通商业教育避害设施创新奢侈配套运动4.必备商业配套建议超市——满足业主的基本生活要求。配生鲜区诊所——社区型诊所，起简单治疗和紧急救治的作用银行——建议引进招行贵宾厅，方便社区高端客户的日常理财行为会所展示区交通商业教育避害设施创新奢侈配套运动大部分受访客户孩子的学龄为小学，其次为幼儿园、初中大部分客户（尤其是东莞客户）对孩子的教育很重视，但学位不是影响其购买的关键因素；部分东莞客户会为了学位考虑买房在对教育配套的价值判断上，与公众标准较一致，绝大部分认可公立学校；