星河龙岗项目营销定位报告（提案）.ppt

星河龙岗项目营销定位报告目录龙岗中心城发展概况：

奥体新城板块将成为2011年区域焦点深圳、龙岗、龙岗中心城历年房地产新增供应分析

未来深圳热点在龙岗，龙岗热点在龙岗中心城深圳、龙岗历年房地产供求关系分析

07-08年全市及龙岗市场供大于求，供求比均在1.5以上龙岗中心城房地产供求关系

07年前供应平稳，07-08年放量供应，供大于求2009年1-4月份龙城销售情况龙岗中心城当前市场存量统计

存量约有50万，大约需10-12个月时间可消化完毕潜在供应量大，品牌开发商多点开花本项目位于龙岗中心城的南端，东临深惠公路，西临黄阁大道，北面与爱联村相连；是中心城与横岗、荷坳工业区的交界点，是龙岗的南大门地面交通：项目东临深惠公路，西临黄阁大道，与龙翔大道、如意路等构成项目便利的交通网络，无论龙岗区域内或者往返关内，交通十分便利。轨道交通：龙城所有大户型项目中与地铁最接近项目。项目与地铁三号线体育新城站距离500米，爱联站距离1000米。同时体育新城站是地铁3、12、14号线的中转站。项目核心价值——雄踞龙城南大门

高档大户城市生活住区朱雀门参考价格定位——制定思路确定项目当前售价——通过对入市时期市场竞争环境及未来市场价格走势预测；——运用市场比较法，选取核心区域内一手可比项目价格加权得出项目平层毛坯单位和别墅比准售价。——通过区域内可比项目的平复价格比，并结合本案平层产品与复式产品赠送比率，推导本案复式产品售价。——通过市场上别墅和洋房或洋房和高层的价格比，并结合本案洋房的赠送率及其它特点，推导本案洋房产品售价。确定项目入市售价高层/别墅价格推导：典型项目对比公园大地君悦龙庭中海康城高层均价预判：9500元/平米依山郡奥林华府均价：11000元/㎡均价：9500元/㎡均价：8000元/㎡均价：7000元/㎡（毛坯）均价：6800元/㎡别墅均价预判：20000-23000元/平米公园大地均价：30000元/㎡紫麟山均价：23000元/㎡水岸新都均价：15000元/㎡说明：以上价格以09年3-5月份的整体成交均价为基准参考。别墅：均价约20000-23000元/㎡左右洋房：均价约14000元/㎡左右B5栋复式：均价在12000元/㎡左右高层：均价9500元/㎡左右依据入市房价与当前持平的状态，基于保证开盘旺销，形成口碑和影响，后为续单位逐步走高奠定基础，建议以此价格入市。售价预估：一期各产品入市价格初定说明：此为市场比准价格，后期可根据客户及入市市场情况通过“四维精细定价法”精准定价。第二部分项目营销项目核心价值梳理项目定位及形象项目推售安排项目营销推广项目展示要求及包装参考案例（溪山）——先高层，后别墅，形象断档，溢价有限推售节奏：由于资金及开工限制，溪山项目共分三期开发，一期高层产品面积区间87㎡~170㎡，别墅作为二期、三期产品推出。优势：在市场不好的情况下，高层能够实现部分现金流。劣势：项目整体档次、形象给市场的感觉仍然是高层大户产品，没有达到别墅社区的认知，后期做别墅推广难度大，溢价空间有限。参考案例（星河丹堤）——先别墅，后高层，奠定豪宅形象，提升溢价推售节奏：06年临湖A区、C区别墅新推，07年1月B区叠加别墅开盘，07年5月高层F区开盘，08年1月高层E区开盘，08年9月叠拼别墅D区开盘。优势：以高端产品建立项目高端形象及市场认知，为大盘运作奠定良好基础，提升项目整体溢价空间。项目推售安排——分批思考点1、多层与高层可开售时间相隔约半年：多层产品和高层产品同期动工，但多层与高层可开售时间差相隔半年；2、各产品满足展示条件后方可推出：多层产品必须在核心景观营造成熟之后再推出市场，高层大户则在景观相对成熟后再推；3、别墅及洋房产品先于高层推出市场：以建立高档社区的形象、品质；4、公寓作为补充产品线，加快现金流；5、避免同期销售产品太接近，考虑产品线丰富；6、重点选择在3-5、9-10月传统旺销期推盘；7、基于未来市场平稳为前提：分批推售首选方案基于未来市场平稳发展考虑，若市场发生较大变化，则考虑备选方案；项目推售时间预判多层开盘期高层开盘期尾盘期2010.92010.122011.92011.32012.32011.12TH洋房B4/B6B7-B10B1-B32011.62012.6B5一次强销期二次强销期固定推盘节点灵活推盘节点三种产品线意义——TH/洋房产品性质：享受型产品，高利润贡献度担负角色：拔升项目形象、档次，提升项目整体溢价对展示的要求：高达到可售时间：快当前同类产品销售速度：3-5套