房地产行业新技术系列报告（一）：元宇宙破圈，地产多业态或迎来进化与颠覆.pdfVIP

房地产

行业研究/行业专题

主要观点：

元宇宙进入“合规有序”发展阶段，引领未来产业+消费场景变革

元宇宙经过2021年“野蛮生长”，从北、上、深、杭等地方政府出

台相关政策支持，到今年2月银保监局发布风险提示，警惕恶意炒作

元宇宙房地产圈钱，中国移动联合元宇宙产业委员会发布产业自律公

约，已经逐步进入“合规有序”发展阶段。发展元宇宙并不是“脱实

向虚”，而是实现数字经济与实体经济深度融合，切实赋能实体经济

全面升级。我们认为元宇宙应用场景主要在于产业场景升级和消费

场景变革两大块，对基础技术提出更清晰的需求，如XR、5G、云计

算、数字孪生等技术生态的完善和更迭，都将加速元宇宙概念的应用

落地。

地产产业场景升级：生产要素重构，提升智慧化程度

地产产业场景升级主要聚焦在开发和物业管理两块。开发中如地产

销售过程中可以借助相关技术让客户进行沉浸式购房体验，在虚拟建

模中完美复刻入住后的感官体验；施工过程中，可降低设计、施工门

槛，做好铺排，提高工效等。物管业态中，元宇宙技术可提高服务智

慧化程度。譬如运用“元宇宙”相关技术构建社区全覆盖式虚拟空间，

物企可以及时了解到区域实况，比如车场运营、人员通行、异常情况

等，还能覆盖老旧社区的节能、安全防灾、社区养老等场景，打造信

息化、智能化区域管理等等，既增加了管理灵敏度，又达到降本提效

的目的。

商业地产迎合新消费人群需求，创新运营模式带来新发展动量

疫后商场复苏明显，“三新”消费需求催化变革。根据乐居网统计，

全国29个城市（不含港澳台）共126个商场，总销售额达5025.9

亿元，其中销售额超20%高达63家，销售额同比下滑的仅有5家。

整体销售额上涨主要得益于相比2020年疫情影响相对减弱，且一部

分商场为迎合“新消费人群”、“新消费业态”、“新消费时段”的

“三新”需求，在2020年完成针对性的升级改造或规模拓展，提升

商场活跃度。元宇宙将成为线下消费转型升级的重要契机，有望帮助

商业体加强场景化消费、精准化营销、个性化服务等方面，进一步加

强自身竞争力，带动市场消费需求，从而加速商业地产存量时代破局。

购物中心运用虚拟技术打造“元宇宙”购物空间，消费者购物体验升

级，有助于扩大客群范围和增强已有客群的黏性。商场引入“元宇宙”

带来新奇互动体验，有望“点面”结合吸引消费客群，譬如推出虚拟偶

像、AR实景导航、AR景观打卡、VR沉浸式游戏互动、元宇宙版VR

逛店等全场景应用等。

证券研究报告

行业研究

文旅地产正处转型升级期，人景交互、拓展场景或为突破口

国内疫情得到有效遏制后，文旅相关市场消费需求虽稍有恢复，但传

统文旅吸引力不足，行业亟待转型升级。根据文化和旅游部数据中心

统计，2022年春节假期（1月31日~2月6日），全国国内旅游出

游合计2.51亿人次（-2%），恢复至2019年同期73.9%；人均消费

1152元，恢复至2019年同期93.1%。春节期间，除传统的古镇游、

观光游等，主题公园游、冰雪游、夜游逐步占据春节周边游热选。元