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基于成本控制型房地产十字型合约规划的

制定策略

作者：颜斌阳

来源：《中国房地产业》2017年第22期

文/颜斌阳绿地控股集团江西南昌330000

樊雯雯江西建设职业技术学院江西南昌330000

【摘要】房地产微利时代的来临，使得各家企业由粗放型成本管理逐渐演化到现在的以目

标成本为前提的成本控制型地产。房地产成本包含围绕工程项目开发的一切支出成本，例如土

地成本、建安成本、前期成本、配套成本及园林成本等。而工程项目建设过程中工程合同为成

本主要支出的载体，工程造价为落地的实践方法；所以房地产在编制目标成本后，需要以合约

规划作为实践大纲，以连接成本与合同之间的关系。本文通过分析工程项目中主要建安成本，

来浅析合约规划的制定意义与策略，从而指导房地产企业形成良好的成本控制体系。

【关键词】十字型合约规划；房地产成本；不均衡策略

1、前言

随着房地产行业的竞争日趋激烈，企业要保持正常的项目开发盈利水平，越来越重视项目

成本控制。在项目开发价值链前端，项目策划定位与规划设计阶段的预算目标设定是实现项目

既定收益目标的关键，但在整个项目开发过程中如何进行有效控制，却是一项困难、复杂的工

作[1]。对于房地产开发项目而言，所有重大经济活动都是以合同作为载体；因此，很多房地产

企业开始引入合约规划管理，作为项目预算与合同管理之间的桥梁[2]。

2、合约规划的内涵

2.1合约规划的位置

从成本的管理理念看来，目标成本是指南针，工程预结算活动是行动力，那么合约规划就

是两者的枢纽；它是合同与目标成本之间承上启下的作用。在项目总体预算已经明确的情况下，

到底项目开发过程应该签订多少合同、需要进行多少招标？如果没有清晰的规划，会导致项目

实施将变的非常困难。此时引入合约规划的概念，可以在项目成本范围内，基于方案版、基准

版、调整版或历史成本数据沉淀，提前进行各类规划项目拟签订的合同，明确合约关系与施工

范围，便于招标采购与合同签订工作能够顺利地开展。

2.2合约规划的三大价值

在房地产成本的管理过程中，成本把控的行为本身就是作为项目中后期合同签订及材料采

购过程中的指导；合约规划主要的三大价值在于：1）、成本管理落地方法；2）支撑资金计划、

3）指导中后期工程、采购合同的订立。

房地产成本管理过程中，如果目标成本签订后不进行合约规划的编制，那么成本只会变为

空谈，形同虚设而已。所有的工程项目都是通过签订合同来付诸实践的，地产业务部门通常也

是以合同作为管理对象。新型的成本控制型房企在制定相应规划后，无需再去对合同所占用成

本的划分，减少人员的工作量，形成有效化管理，减少失误[3]。

房地产企业在制定合约规划后，相当于对项目资金的支出形成了预测，以形成相应后续的

年度和月度资金付款计划，并且与成及合同产生联动，使三者形成一个有效的整体，从而控制

成本的管理；再结合销售和回款，就形成了项目整体的资金流。当然在执行过程中，由于合同

体量的大小又有主次之分，这在管理者的角度看来需要澄清主次，形成主项和次计划[4]。

合约规划在指导后期合同采购中，主要是提前预测基础工程、总包、装修、机电、采购等

工程合同所需的金额、在以合约规划为主项的控制下，采购、招标和预判合同都成为提前可控

的支出。

3、不均衡策略下的“十字型”合约规划

3.1“十字型”合约规划的结构

成本把控的过程中，在目标成本为一个亿的大前前提下，一份三百万的装修合同呼之欲出，

此时作为管理者是应该签还是不签呢？如果是十年前粗放型地产管理者，看到三百万并不多，

肯定是会签。但是放到当下的成本管理者面前，签下这笔字需要三思而后行；这笔合同金额是

否合理，跟类似项目类似体量的工程相比多了还是少了，相对于整体成本而言，这份装修合同

是否超目标成本，合同占的总体成本比重是否合理，这就需要管理者的充分考虑。

所谓“十字型”合约规划，即横向需要进行同类比较，考察其他项目于本合同相比较谁的

合同金额大，谁的单方造价更合理；而纵向是指预先编制的目标成本中给对事前的合约规划和

过程中合约审批，找出合同占的成本比例，考量成本余量，确定三点：有没有对应的合约规划、

合同范围与规划的比较、是否达到合约规划的预期值。那么基于以上的案例分析，得出“十字

型”合约规划实际是以已发生的同类项目做参考对照，以目标成本作为纵向考量指标，形成双

重双向控制；跟传统预算相比更加合理，更加有可控性。

十字型合约规划的编制由谁作为第