以公允价值计量的投资性房地产申报表填报 .pdfVIP

⽇前，2008年度《企业所得税纳税申报表》发布。为新税法下的企业汇算清缴企业所得税提供了⽂件依据。笔者讨论的填表

问题是：以公允价值计量的投资性房地产在填表中可能会出现的问题，及纳税⼈或代理的注册税务师应注意的问题。

⼀、会计、税务规定不同

以公允价值计量的投资性房地产有以下相关规定：

会计上，投资性房地产在会计的后续计量上可分为以成本计量或以公允价值计量。

以公允价值计量时，公允价值变动计⼊投资性房地产的价值，会计上不计提折旧或摊销。（见《企业会计准则第3号——

投资性房地产》（财会[2006]3号第⼗和⼗⼀条）

会计公允价值＝初始成本±公允价值变动损益。

税法上，以公允价值计量的房地产，其公允价值的变动不作为税法上的应纳税所得。见《财政部、国家税务总局关于执⾏

有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2007]80号）第三条；

税法上，投资性房地产按固定资产或⽆形资产计提折旧或摊销。

税法计税基础＝初始成本－折旧摊销。

⼆、搞清与新表的对应关系

明确以公允价值计量的投资性房地产在新申报表中所涉及的表格⾮常重要。它涉及如下⼏张表格：

附表七：以公允价值计量资产纳税调整表，主要涉及公允价值变动损益的会计与税法差异的调整，据以填附表三第10

⾏。

附表九：资产折旧、摊销纳税调整明细表，主要涉及投资性房地产的折旧、摊销会计与税法差异的调整，据以填附表三第

43⾏或46⾏。

附表七与附表九中对同⼀项投资性房地产涉及损益事项进⾏了重复调整。

举例：例1：甲房地产公司2008年2⽉将⾃⼰开发的⼀幢房地产出租给⼄企业使⽤；租期为2008年4⽉⾄2009年7⽉。出租

⽇该房地产的账⾯余额为45000万元；公允价为41000万元；2008年12⽉31⽇公允价为43000万元。甲企业采⽤公允价值模式

计量。（税法是按2008年5⽉开始提折旧，为计算⽅便不考虑净残值，折旧年限为20年，⽉折旧额为187.5万元。）先⽤会计

与税收差异分析⽅法得出该投资性房地产2008年的调整⾦额。

三、2008年会计与税法差异

会计：该投资性房地产账⾯价值为：41000＋2000＝43000

税法：计税基础为43500＝45000－187.5×8＝45000－1500

两者形成应纳税差异为调增500（43000－43500）。

包括3部分：

1.会计认可税法不认可的初始公允价计量产⽣的公允价值变动损益4000。

2.会计认可税法不认可的后续公允价计量产⽣的公允价值变动损益－2000。

3.会计不认可税法认可的投资性房地产折旧－1500。

根据上述会计与税收差异分析，税法上不认可会计上认可的公允价值变动损益2000应调增2000（4000－2000），会计上

不折旧税法上可折旧的⾦额为1500，两项调整综合为净调增500。后采取填表的⽅法来得出调整⾦额。

在附表七中：第九⾏本表第1、2列均填0，第3列填43000，第4列填43500，第5列填500，延伸到附表三第10⾏第3列调

增500。

在附表九中：第⼆⾏固定资产第5列会计为0，6列税收为1500，第7列为－1500，延伸到附表三第43⾏第4列调减1500。

在附表三中此例就存在两项调整：调增500元与调减1500，净调减1000。

根据会计税法差异分析⽅法与填表的⽅法⽐较可得：投资性房地产的折旧1500在附表七与附表九中存在重复调减1500的

问题。

笔者认为，以公允价值计量的房地产不能再作为固定资产在附表九中填写折旧摊销的会计与税法差异。

四、当⼼问题会复杂化

需要说明的是：若上例中开发产品转⼊时公允价⼤于账⾯价值，问题会更复杂化。

例2：续上例，假设出租⽇该房地产的账⾯余额为45000万元；公允价为47000万元；2008年12⽉31⽇公允价为48000万

元。

先⽤会计与税收差异分析⽅法得出产2008年的调整⾦额。

五、2008年会计与税法差异

会计：甲公司的投资性房地产账⾯价值为47000＋1000＝48000

税法：计税基础为43500＝45000－187.5×8＝45000－1500

两者形成应纳税差异为4500（48000－43500）。包括3部分：

1.会计认可税法不认可的初始公允价计量2000。

2.会计认可税法不认可的后续公允价计量1000。

3.会计不认可税法认可的投资性房地产折旧1500。

因初始计量的公允价值变动200