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小区前期物业服务管理规章制度及档案管理

一、管理规章制度纲要（包括但不限于）

（一）公共管理

1.公众管理制度

（1）精神文明建设公约

（2）物品出入管理制度

（3）噪音控制规定

（4）消防管理规定

（5）环境卫生管理规定

（6）绿化维护管理规定

（7）便民活动管理规定

2.内部岗位职责

（1）物业服务中心经理岗位职责

（2）物业服务中心经理助理岗位职责

（3）客户服务部主管岗位职责

（4）客户服务部组团管理员岗位职责

（5）客户服务部二级财务岗位职责

（6）工程部主管岗位职责

（7）工程部维修工岗位职责

（8）工程部运行工岗位职责

（9）工程部装修监理岗位职责

（10）安保部主管岗位职责

（11）安保部领班岗位职责

（12）安保部秩序维护员岗位职责

（13）安保部消监控管理员岗位职责

（14）环境维护部主管岗位职责

（15）环境维护部领班岗位职责

（16）环境维护部保洁员岗位职责

（17）环境维护部绿化工岗位职责

（18）财务部会计岗位职责

（19）财务部出纳岗位职责

（二）各项服务工作规程及管理运作制度

1.人事、行政、财务制度

（1）员工招聘制度

（2）员工入职管理规定

（3）员工培训制度

（4）员工绩效考核制度

（5）员工工资管理制度

（6）员工福利管理制度

（7）员工加班管理制度

（8）员工离职管理规定

（9）员工考勤管理制度

（10）员工休假管理制度

（11）员工奖罚管理制度

（12）员工职业道德规范

（13）员工行为规范

（14）公司文明礼貌用语及各岗位服务语言流程规范

（15）办公室管理制度

（16）会议制度

（17）办公用品管理规定

（18）固定资产管理规定

（19）档案资料管理制度

（20）档案资料保密制度

（21）公司印章使用制度

（22）仓库管理制度

（23）财务公开制度

（24）财务监督制度

（25）财务核算制度

2.客户服务制度

（1）员工服务仪容规范：面部修饰；肢体修饰；发部修饰；员工仪态规范；站立姿势；行进姿势；蹲的姿势；坐的礼仪；手臂姿势。

（2）员工服饰规范：工作服；正装；便装；饰品；

（3）员工服务语言规范：接听电话时；打出电话时；电话投诉时；来访投诉时；走访业户；

（4）员工客户接待规范：陪同引导；上下楼梯；进出电梯；出入房门；位次安排；接听电话；处理投诉；

（5）投诉处理制度

（6）值班制度

（三）绿化管理制度

1.绿化管理规定

2.绿化检查制度

3.绿化定期保养制度

4.绿化工具管理规定

5.绿化虫害消杀管理规定

（四）清洁管理制度

1.环境卫生管理规定

2.日常保洁工作项目及保洁标准

3.清洁卫生检查制度

4.清洁卫生考核标准

5.垃圾清运管理规定

6.垃圾中转站管理规定

7.环卫设施设备管理规定

8.环卫设施设备使用规定

9.环卫保洁员管理规定

10.公共地方消杀管理规定

11.消杀工作检验标准及方法

12.各楼层公共区域保洁员作程序

13.广场、台阶、绿地保洁员作程序

14.停车场保洁员作程序

15.排水沟、集水井保洁员作程序

（五）应急突发事件处理程序

1.停电的应急处理程序

2.停水的应急处理程序

3.公共区域卫生应急处理程序

4.发生火警时消防的紧急处理程序

5.发生治安刑事事件应急处理程序

6.突发事故现场急救常识

7.火警、火灾应急处理工作流程

8.火警误报应急处理工作流程

9.发生治安刑事事件应急处理工作流程

10.投诉事件处理工作流程

（六）员工考核制度及标准

1.员工考核制度

2.员工奖惩制度

3.物业服务中心经理月考核表

4.部门主管月考核表

5.秩序维护员月考核表

6.保洁员月考核表

7.绿化员月考核表

二、档案管理

（一）企业档案管理方式

1.规章制度的建立与管理

（1）本项目管理制度的建立应符合相关的法律法规。所有管理制度的建立，均以法律法规及委托合同为基础，保障业主、我司等法律主体平等的合法权益，对业主法律主体的责任和义务进行细化，保证委托合同的顺利实施。

（2）在建立项目物业管理内部管理制度时，以我司现有的行政管理制度、ISO9001质量管理体系为基础，结合项目物业管理的具体特点和要求，对整个规章制度体系作适当的修订和整合，使整套规章制度体系更切合实际、操作性更强。

（3）规章制度注重服务、管理、技术责任和经济责任的统一性。每一项制度都是责任者、执行者对所承担的管理、服务各项责任的集中反映。

（4）注重定性要求与定量要求的结合，既能使检查考核具有标准尺度和依据，又能使检查考核正确定位。

（5）注重项目各部门人员职责范围和工作关系的衔接，对管理中错综复杂的各个管理环节，用不同的制度使其有序规范地运作，既有分工，又有合作，协调一致。

（6）制度文字条款简明扼要，便于员工理解、记忆、接受、执行，也便于适时进行修改、调整、补充。

2.管理档案的建立

本项目