精品文案-迪赛-宁波银晨国际项目企划报告.ppt

宁波银晨国际工程企划报告;第一局部：研展方面;项目概况;;工程所在地——江东区简介;;周边配套;周边配套;周边配套;宁波写字楼市场状况;2004年写字楼市场总结;2005年写字楼去化情况;;2005年10月至2006年6月写字楼供给量;05年底到06年上半年预计共推出写字楼量为51万平方米左右，加上2005结转到2006的市场存量约23方米，市场可供销售量将到达约74万平方米。

以上还不包括一些村级开展用地工程，预计明年下半年会有较大规模的此类推出量，市场供给量将进一步增加。

所以06年，写字楼市场供给量放大，且如和义大道、嘉和中心、北岸财富等产品品质都很高，市场竞争将会十分剧烈。

写字楼市场将逐渐出现供大于求的态势，市场压力巨大。

如何在竞争日趋剧烈的市场中站住脚跟，是所有写字楼工程必须面对的问题。;写字楼开展趋势之区域;目前宁波市场上租售的写字楼产品在软硬件设施上均相对较为薄弱。

在硬件上，目前宁波写字楼主要存在如下缺乏：

规模偏小，加上外立面装修上显得过于小气，难以提高物业本身的档次。

电梯严重缺乏。

车位配置严重短缺。

物业的层高及实际使用率不高。

公共部位装修非常不到位。

内部配置不完善。

智能化弱电系统配置缺乏。

在软件效劳上，目前写字楼存在更为严重的缺乏，主要表现在：

物业管理不到位。

对入住企业的专业化商务效劳不够。

中央空调的开放时间及办公时间未能更好的为客户效劳。;写字楼开展趋势之品质;写字楼开展趋势之价格;写字楼开展趋势之客户;区域分析;职业分析;写字楼开展趋势之客户;;新天地国际商务大厦;地理位置：百丈东路欧尚超市南边

开发商：矮柳经济合作社

代理企划：宁波迪赛

建筑面积：78000平方米，其中写字楼面积66000平方米

产品形态：两幢点式办公，一幢板式办公楼.

设施配置：点式办公〔约1000平方米〕配置5部电梯，板

式办公楼配置4部电梯，共设置了5个大堂、300个车位。

另内部配套小型高尔夫、商务运动会所等。

装修建材：外立面采用面砖加落地玻璃。大堂采用五星级

装修，各个办公的公共空间都根据各自的??位设计不同的

风格。景观设计为新加坡雅克，投入为目前宁波写字楼之最。

开盘时间：2005年11月份

均价：三幢办公楼均价分别为7800、7900、8800元／平方米

物业费：酒店式物业管理，5.5元/平方米.月

销售率：已经超过40％;世纪金贸大厦;;彩江大厦;金隆国际;;地理位置：科技园区通途路以北，新晖路以南

，清水桥路以东

开发商：宁波均胜房产

楼盘形态：占地2.6万方，总建3.2万方，包括

1幢11F及1幢3F纯办公楼，共227套，得房率

73%，地上车位200余个

面积：面积75—1800㎡，可自由分隔

设备配置：写字楼配置四部电梯和分户式中央

空调系统。另配置运动会所。

建材：外立面为玻璃幕墙

销售价格：均价6500元/㎡，最低价4750元/㎡

销售动态：10月13日正式销售，目前销售率达50%以上;地理位置：环城西路与蓝天路交汇处

开发商：宁波中房

营销代理：宁波迪赛

楼盘形态：总建面积88000万平方米，由2栋办公楼与一条商业步行街——尚街组成。办公楼建筑面积56000平方米，A楼总高17层，层高3.5米；B楼总高18层，层高3米。商业用房由开发商招商，约1万平方米。

设备配置：2.5米／秒高速电梯，A楼配置中央空调，配置商业街及会所。车位配置率100平方米／个。

建材：立面为玻璃幕墙。

销售价格：A楼为8000元/平方米，B楼均价7600元/平方米，一次性付款92折。

销售情况：自10月29日内部开盘，目前销售率近30％。;望悠大厦;恒隆中心;奥利赛.前城;麒麟大厦;市场竞争趋于剧烈，个别楼盘销售困难。

江东写字楼去化能力明显大于海曙及其他区域。

规模写字楼去化明显超过其他小盘。

高性价比的楼盘销售情况比较乐观，由于写字楼客户都比较成熟与理性，对产品的了解能力也比较强，所以成熟区域高性价比的产品市场可接受程度较高。如上东国际、丽园尚都销售情况都比较乐观。

产品比照存量写字楼有所提升，如电梯、车位配置明显提高，中央空调成为标准配置。但可改进的地方还是存在，如办公配套、物业管理、景观、公共部位装修等方面。;项目分析;工程优势;;规模优势：本工程建筑规模达七万多平方米，在宁波属于重量级写字楼工程，且规模大意味着完善的配套，对客户有较强的吸引力。

产品优势：就本工程方案来看，产品分级较为明显，面积范围较广，可涵盖目前市场上大局部