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2022年关于新收入准则在房地产企业的应用及效果

一、引言

收入作为会计的六大要素之一，其确认计量和披露一直都是市场经济

中的热门话题，也是报表使用者准确评估企业经营状况和财务水平的重要

影响因素。为此，我国财政部于xxxx年正式颁布了新收入准则，在满足

市场需求的同时也不断向国际准则趋同。房地产行业由于其行业特殊性，

其收入的确认、计量和其他行业大不相同，因新收入准则受到的影响也更

为明显。作为我国的经济命脉，房地产企业的收入水平与企业自身、社会

公众以及国家政府都紧密相关，因此本文以房地产企业在应用新收入准则

时的实际情况为出发点，探讨新收入准则在房地产企业中的应用情况及效

果，并提出相应的建议。

二、新收入准则的两大“新模块”

相较于旧收入准则而言，新收入准则在内容所做的改进主要集中在以

下两个模块:提出了确认收入的“单一标准”和“五大步骤”。

（一）新收入准则的“单一标准”

在旧准则中，销售商品和提供劳务需要进行明确区分，在确认收入时

以风险报酬的转移作为标准，但是在实务操作中判断风险报酬何时转移并

非易事；新收入准则弥补了旧收入准则的上述缺陷，不仅打破了商品和劳

务之间的明确界限，还提出了在客户取得商品控制权时确认收入的观点，

使得收入的确认过程更加合理。新收入准则还把销售收入准则和建造合同

准则进行了结合与统一，在现实业务中，很多企业的销售业务和建造业务

会出现重叠，界限划分并不明显，如果采用旧收入准则进行核算，就会出

现同类型的企业使用不同收入确认模型的情况，新收入准则的实施就会很

好地避免这种情况的发生，有利于同类型企业直接进行横向比较，具有一

定的实用性和创新性。

（二）新收入准则的五大步骤

作为新收入准则的核心内容，深入理解“五步法”原则对企业贯彻落

实新收入准则十分重要。“五步法”在房地产企业中的应用如下所示:x.

识别与客户订立的合同。新收入准则围绕“合同”展开，把合同定义为双

方之间订立有法律约束力的权利义务的协议。合同中所涉及的企业履约义

务相关规定、在完成履约义务后享有的现时收款权利、支付款项相关内容、

合同商业实质等条件，都需要在识别客户合同中格外注意。具体到房地产

企业中，要对买卖双方的责任与义务进行明确约定，例如房价、相关税费、

优惠条件、付款时间、付款额、违约责任、逾期违约责任等内容。x.识别

合同中的单项履约义务识别单项履约义务简单来说就是对合同进行“分

拆”。如果合同中包含多个要素，并且这些要素需要进行单独的定价和出

售，则需要明确区分每一项单项履约义务，并且将这份合同“分拆”成多

份合同处理。在房地产企业中常见的销售手段有:销售房屋同时捆绑销售

车位、销售房屋的同时赠送物业服务、销售毛坯房赠送精，这些情况都与

要对合同进行合理的“分拆”。x.确定合同的交易价格。在新收入准则下，

企业在确定交易价格时要考虑到可变对价、非现金对价以及重大融资成分

等因素。如果企业在交易过程中涉及非现金转让的业务，就要根据非现金

对价的公允价值来确定交易价格；我国房地产企业在进行销售业务时，客

户通常会选择按揭付款的方式，如果客户一旦出现违约或者未能按时还款，

企业就要承担相应的责任，并且支付相关罚款，这种情况就会涉及融资成

分，会计人员就要对客户支付金额与当前合同对价的差额进行合理估计，

并按实际利率法在一定期间内进行摊销；除此之外还需要考虑是否存在代

第三方收取的价款或者预期将退还给客户的款项。x.将合同价格分摊至履

约义务。在现实生活中企业与客户订立的合同往往包含多项履约义务，为

了把企业因转让商品而有权收取的对价金额反映在交易价格中，就要把每

项履约义务的交易价格按单独售价占总售价的比例分摊至各项履约义务。

每项商品的单独售价可以按照市场的交易价格进行定价，如果该商品的单

独售价没有办法直接获得，可以运用会计估计方法对单独售价进行估算，

常见的估算方法有成本加成法、余值法、市场调整法等。x.在履行义务时

确认收入。“五步法”中的第五步是房地产企业在应用新准则时的难题。

如果该项履约义务是某一时点内的履约义务，则要根据其控制权何时转移

确认时点；如果是时段内的履约义务，则要选择合理的方法来确认履约进

度。房地产行业中常见的销售方式主要有现房销售和期房销售，现房销售

的收入确认时点标志较为明显，通常都是在双方签署合同交付现房之后确

认收入；对于预售房屋而言，客户在房地产企业建造房屋的同时不能享受

到消耗正在建造的房屋带来的经济利益，房屋的结构、该怎么建造房屋也

不是客户可以控制的，所以期