借名购地中实际开发者的权利研究.pdfVIP

内容摘要

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解

释》的规定，在我国房地产开发中，只要求一方具备资质即可，因此实践中出现了很多

名为合作开发，实质上是为了规避房地产开发资质管理的关系。

第一章（实际开发者与名义开发者之间的法律关系）区分了挂靠开发和合作开发关

系，其关键是看有资质一方有无实质的参与建设，若是只负责项目的审批、核准等程序，

收取固定数额的管理费，而实际的开发建设都由无资质一方单独完成，独立核算，那便

是挂靠开发；若是有资质方实际参与建设，比如进行了拆迁安置，项目建设管理，那便

是合作开发，即便无资质方没有参与建设，只是出具了资金，但双方在合同中约定了共

享收益，共担风险的，也是合作开发。

第二章（实际开发者基于事实行为单独取得所有权的可行性）认为挂靠开发房地产

应当由实际开发者基于事实行为单独取得所有权。对于合法建造中的合法二字，应做狭

义理解，而且即便认为违法，也可以由实际开发者取得所有权，违反资质管理的，对其

进行行政处罚即可。事实行为取得所有权无需进行公示，在房屋建造完成即封顶的时候，

就发生了物权变动，但在房屋的初始登记问题上，由于我国相关的政策规定，房屋的初

始登记主体只能是名义开发者，也就是必然会存在登记错误，出现事实物权和法律物权

相分离的情况。

第三章（实际开发者基于合作开发共有取得所有权的可行性）认为合作开发房地产

双方之间形成的是合伙关系，双方基于此合伙合同，为了开发房地产而取得的建设用地

使用权、共同投资建造的在建工程和已建成房屋，以及房屋建成后出售房屋所得的款项，

都应该由合作各方共有取得所有权。

第四章（实际开发者权利的效力）将名义开发者的债权人按照时间、主观要素区分

为房地产开发公示之前的债权人、公示之后善意的自愿债权人、恶意的自愿债权人和非

自愿债权人。对于公示之后善意的自愿债权人，其基于公示产生的合理信赖利益应当得

到法律的保护，对于公示之前的债权人、公示之后恶意的自愿债权人、非自愿债权人，

其并没有基于公示而产生合理的信赖利益，因此，无论是挂靠开发房地产还是合作开发

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房地产，实际开发者取得的所有权都不能对抗公示之后善意的自愿债权人，但可以对抗

公示之前的债权人、公示之后恶意的自愿债权人和非自愿债权人。

关键词：借名购地；实际开发者；所有权；权利效力

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Abstract

AccordingtotheSupremePeoplesCourtonthetrialofstate-ownedlanduserights

contractdisputecaseapplicablelawquestiontheinterpretationoftherules,inChinasreal

estatedevelopment,requiresonlyonepartyhasthequalifications,inthepracticeofsomany,

cooperativedevelopment,isessentiallytohedgetherelationshipofrealestatedevelopment

qualificationadministration.

Thisarticlefirstchapteristodistinguishtherelationshipbetweentheaffiliated

developmentandcooperativedevelopment,thekeyistoseeaqualifiedpartyanysubstance

involvedintheconstruction,ifitisonlyresponsiblefortheprojectexaminationandapproval,

theapprovalprocedures,suchaschargeafixedamountofmanagementfees,whiletheactual

developmentandconstruction