借名买房法律问题研究.pdfVIP

内容摘要

住房问题关系到民生福祉，是共同富裕的应有之义。我国人口基数大，人口分布极

为不均，人口密度相对较大。基于此特殊国情，住房作为一种特殊的商品，常常与所在

地区的教育、医疗相挂钩，是人们刚性需求。

近年来，我国政府为实现人民群众“住有所居”宏观调控房地产市场，出台了一系

列旨在遏制房价不正常上涨，解决人民住房刚需的政策，如限购限贷政策、推出经济适

用房等保障性住房政策。而在实践中为规避相关不动产政策、逃避债务、资产配置等目

的，借名买房行为屡见不鲜。

然而，各地法院在处理这类纠纷时，往往会出现同一案件不同判决的情况。而出现

此种现象背后的缘由主要是法律供给不足与理论认识不一，我国目前尚未出台明确的法

律法规来解决借名买房问题，学术界对此问题也存在分歧。借名纠纷类型繁多，本文将

以借名的原因为标准对常见的借名买房行为进行分类，在讨论借名买房的性质前提下，

以涉及第三人利益与否为分割，探讨借名人与出名人内部利益平衡和涉及第三人利益时

各方利益平衡两个问题。其中本文将第三人分为交易第三人，即与出名人订立房屋买卖

交易之第三人；非交易第三人，即借名买房中非基于法律行为而对案涉不动产享有利益

的第三人，这又包括出名人之金钱债权人与借名人之金钱债权人以及双方各自的继承

人。因篇幅问题，本文所讨论的住房问题仅限于我国城镇居民住房，不包括农村自住房

等其他类型的住房。本文拟分为四个部分进行阐述：

第一部分：目前由于我国特殊国情，商品房与多项公共服务相挂钩，而供需严重不

匹配，导致借名买房行为屡见不鲜。在检索相关案例和资料的基础上，笔者发现目前存

在司法裁判实践中对借名买房有着同案不同判的现象。出现此种现象的原因主要是相关

理论认识不统一与法律供给不足。长此以往，对于借名买房问题的司法裁判恐不能发生

法律的指引作用，影响社会关系的稳定。

第二部分：主要讨论借名买房协议的性质，以及不同类型的借名买房协议的效力问

题。笔者在查阅大量文献，因我国台湾地区的立法背景和法律体系与我国大陆十分相近，

笔者整理了我国大陆学者与台湾学者关于此问题所提出的学说，并结合司法实务的一些

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裁判观点，将借名买房行为与目前已受法律规制的其他类似法律行为进行对比，在《中

华人民共和国民法典》的框架下对借名买房协议性质进行解释。笔者认为借名买房行为

为复合行为，以出名人名义与第三人进行的房屋买卖行为为合同性质自不赘言，而出名

人与借名人之间的借名行为，笔者认为认定为无名合同较为合适，并根据借名买房行为

与股权代持行为的相似性，可认定借名协议为不动产代持协议。同时，笔者以购买原因

为标准，将常见的借名买房行为进行类型化，探讨不同类型的借名买房行为的效力。笔

者认为，除通过借名行为购买经济适用房等保障性住房因违反了公序良俗、损害了社会

公共利益无效外，其他情形的借名购房行为，若无违反民事法律行为效力的规定，则应

当认定为有效。

第三部分，主要讨论案涉不动产物权的归属与变动。笔者认为当不涉及第三人利益

时，借名人为事实物权人，出名人为法律物权人。当不涉及第三人利益时，根据我国物

权区分原则，因出名人与借名人之间并没有这种物权变动意思，出名人并没有取得物权，

因此当两者内部发生纠纷时，应当保护借名人利益。当涉及第三人利益时，出名人擅自

处分案涉不动产时，交易第三人可根据善意取得制度取得不动产；而对于非交易第三人，

笔者认为应当坚持外观主义和保护信赖利益，不动产隐名权利不可排除非交易第三人的

强制执行申请，但借名人对案涉不动产享有基本生存居住权时除外。而当借名人的债权

人意欲以案涉不动产实现债权时，应当以借名买房与债权成立时间先后不同加以分析；

当出名人之债权人与借名人之债权人都欲强制执行案涉不动产时，笔者认为应当优先保

护出名人之债权人利益。最后，如在借名协议履行期间，借名人或出名人去世，因我国

继承制度为概括继承，其继承人为完全继承合同内容，继承人应当履行协议义务，享受

协议规定的权利。

第四部分：主要是对本文内容进行梳理总结并提出一些建议。笔者认为应当把握政

策调控与法律规范之间的界线，将惩罚的思维留在公法领域，在私法领域坚持保护思维，

不可以政策替代法律，法律的施行也不可违背国家大政方针。

关键词：借名买房；物权变动模式；公示公信

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