论停车位“应当首先满足业主的需要”条款的要件构造与法律效果.pdf

内容摘要

《民法典》第276条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库

应当首先满足业主的需要”，这一规范并无构成要件和法律效果，难以直接作为

请求权基础或裁判依据。这直接导致了涉及业主车位、车库纠纷案件的裁判规范

供给不足。尽管江苏、重庆等地颁布了地方性法规，但由于相关规范性文件效力

位阶较低并且内容也不尽全面，也难以为解决前述规范供给不足的难题提供太多

帮助。有鉴于此，本文试图对“应当首先满足业主的需要”条款进行全面的分析，

并以其为根据提出涉及业主车库车位纠纷解决的若干规范方案，以期对理论与实

务有所裨益。

本文主要由五部分构成：

第一部分主要是通过对法院裁判现状的分析，归纳总结涉及业主车位车库纠

纷案件司法裁判中存在的问题，并对问题的成因进行分析。本文认为司法实践中

存在的问题是：1.诉讼案由不统一；2.停车位归属的判断标准不明确；3.对“首

先满足业主的需要”这一法条表述的规范意义理解存在较大偏差；4.停车位和区

分所有建筑物的法律关系认定不一。

第二部分重点阐述《民法典》第276条的规范性质。本文主张，首先从规范

目的角度，《民法典》第276条是效力性强制性规范，不是倡导性规范。然后从

利益协调角度，认为《民法典》第276条是效力性强制性规定，而不是授权第三

人规范。最后认为，第276条是不完全规范，即缺乏清晰的构成要件与法律后果，

需要在司法实践中对第276条进行要素补充解释甚至是法续造。

第三部分重点对“首先满足业主的需要”这一规范表述进行解释。具体解释

路径是从停车位规则群的条文关系入手，讨论“应当首先满足业主的需要”的适

用范围，再对第276条进行体系定位和解释。本文认为：1.在理解《民法典》

第276条时，停车位的归属属于前置性问题，涉及哪些停车位需要首先满足业主

的需要？与“义务主体”“责任主体”问题相通，所以须优先予以澄清。2.按照

规划建设的全部停车位包括地面车位、地下车位以及独立车库都应当受到“首先

满足业主的需要”的约束。3.第276条并非赋予权利人以优先购买权和优先承租

权，其核心含义在于“对外优先，对内平等”。4.应当对权利主体以限缩解释，

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对义务主体以扩大解释；其中应当单独讨论二手房业主的权益问题。

第四部分主要是将以《重庆市物业管理条例》第77条等地方性法规的规定

作为考察对象，同时参考我国台湾地区的经验，分类论证义务主体如何做到“首

先满足业主的需要”。本文认为：1.仅以配置比例来判断义务主体是否履行了

“首先满足业主的需要”是不完整的，义务主体还需要履行严格的程序。2.运用

专用使用权理论可以一定程度解决业主使用共有停车位的问题。3.在借鉴重庆市

等地的地方性法规的基础上，通过创设限制租售期、临时承租制度等，完善停车

位使用制度，并且以配置比例标准确定业主和开发商之间的权利义务关系。

第五部分主要分析相关义务主体违反“首先满足业主的需要”时的法律后果。

本文认为：1.违反《民法典》第276条的，将会导致合同无效，适格业主可以诉

讼请求宣告义务主体与第三方签订的车位出售或出租合同无效。2.义务主体须承

担相对强制缔约义务，以满足起诉业主的“优先权利”；当多个业主主张“优先

权利”时，可以再通过抽签等公平方式确定。

关键词：停车位；应当首先满足业主的需要；配置比例；业主共有

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Abstract

Theparkingrightsandinterestsoftheunitowneroftheresidentialcommunity

referredtointhetitlereferstothecontentoftherightsthataregenerallybuiltin

Article276oftheCivilCode.Article276oftheCivilCodestipulates:Inthe

buildingzoning,theparkin