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估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》模拟试卷5

单选题（共35题，共35分）

(1.)房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估（江南博哥）出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A.委托人

B.估价报告预期使用者

C.管理部门

D.中立

正确答案：D

参考解析：遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。

(2.)已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于()元/m2。

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920

正确答案：D

参考解析：[知识点]净收益每年不变的公式

(3.)某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为()万元。

A.5221

B.3767

C.3041

D.3500

正确答案：C

参考解析：[知识点]报酬资本化法的公式

(4.)运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用()进行测算。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法

正确答案：B

参考解析：[知识点]平均发展速度法

(5.)下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是()。

A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格

D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

正确答案：C

参考解析：[知识点]确定估价结果

(6.)以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守()。

A.现实性原则

B.适宜性原则

C.技术性原则

D.客观原则

正确答案：C

参考解析：[知识点]房地产估价原则概述

(7.)()对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。

A.区位

B.交通

C.环境景观

D.外部配套设施

正确答案：A

参考解析：一宗房地产的区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。虽然任何物品在某一时间都有一个具体的位置，但房地产不可移动，位置固定不变；其他物品可以移动，位置能够改变。因此，价格、价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的（不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同）。

(8.)从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的()分开。

A.利润

B.利息

C.收入

D.收益

正确答案：A

参考解析：[知识点]房地产价格的构成

(9.)某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为()万元。

A.50

B.79.43

C.78.87

D.77.75

正确答案：D

参考解析：[知识点]建立比较基准

(10.)为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()。

A.公开市场价值

B.谨慎价值

C.快速变现值

D.投资价值

正确答案：B

参考解析：[知识点]市场价值、快速变现价值、投资价值

(11.)下列()不是影响房地产价格的经济因素。

A.经济发展

B.金融政策

C.利率

D.汇率

正确答案：B

参考解析：[知识点]影响房地产价格的经济因素

(12.)有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()。

A.50万元

B.55万元

C.60万元

D.60万元以上

正确答案：C

参考解析：[知识点]成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法

(13.)在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是()。

A.未知、需要求取的待开发房地产的价值

B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

C.销售税费

D.开发成本、管理费用和销售费用

正确答案：B

参考解析：[知识点]开发经营期、投资利息和开发利润的测算

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