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估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》深度自测卷1

单选题（共35题，共35分）

(1.)预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2（江南博哥）万元，则该宗房地产的合理经营期限为()年。

A.13

B.15

C.16

D.17

正确答案：C

参考解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A－(n－1)×b＝0，n＝30÷2＋1＝16（年）。

(2.)在建立比较基础中，下列不属于统一计价单位工作内涵的是()。

A.统一税费负担

B.统一价格表示单位

C.统一币种和货币单位

D.统一面积内涵和计量单位

正确答案：A

参考解析：本题考查的是建立比较基础。统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位等。

(3.)在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为()。

A.名义价格

B.实际价格

C.市场价格

D.成交价格

正确答案：B

参考解析：本题考查的是名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。

(4.)某块临街深度100米、临街宽度为25米的矩形土地的总价为100万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为50米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为()万元。

A.56

B.72

C.75

D.90

正确答案：A

参考解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。

＝100×70%×20/25＝56（万元）。P371。

(5.)政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括()。

A.使用上的补偿

B.被征用房地产损毁后的价值的补偿

C.被征用房地产损毁前后的价值之差

D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿

正确答案：B

参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。在房地产征收、征用中的补偿，包括使用上的补偿，损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。P20。

(6.)评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是()。

A.典型投资者所要求的社会一般收益率

B.典型投资者所要求的社会最高收益率

C.特定投资者所要求的最低收益率

D.特定投资者所要求的最高收益率

正确答案：C

参考解析：本题考查的是投资价值。评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。如报酬率或折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时应是某个特定的投资者所要求的最低收益率。P92。

(7.)关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是()。

A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式

B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等

C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性

D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出

正确答案：C

参考解析：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。选项C，弄清土地的区位状况，主要是为选择最佳的用途服务。P342。

(8.)某出租的写字楼，剩余租赁期限为4年，在此四年期间，每年可于年初获得净收益80万元，四年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为5%，该写字楼的现时价值为1000万元。则四年后该商业用地净地的价值为()万元。

A.903.46

B.1000.00

C.1029.22

D.1050.00

正确答案：A

参考解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。设四年后该商业用地净地的价值为V，则：

V＝903.46（万元）。P234。

(9.)某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为()万元。

A.485

B.490

C.585

D.590

正确答案：D

参考解析：本题考查的是净收益的测算。潜在毛收入扣除空置和收租损失，得到有效毛收入，再扣除运营费用，得到净收益。运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。承租人承担的部分，也不在运营费用中扣除。（700－5）－10－30－