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论房地产居间合同

《合同法》公布后，“居间合同”已与其它托付合同、行纪合同等一并被单列出来，成为一个独立的合同类型，“居间人”的概念因而也成为了一个新的亮点。纵观现今社会上各种居间关系，如房地产中介、期货、保险、婚姻、业务等等，其居间种类多而且各有特色和要求，但现行《合同法》中规定的居间条款仅仅为四条，规定得过于笼统和简洁，远远未能跟上我国现阶段居间活动的进展。因此国家立法部门确有必要重新端详上述简单而众多的居间市场，制订……

一、房地产居间合同的定义及相关问题

（一）房地产居间合同的定义

依据《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向托付人报告订立合同的时机或者供应订立合同的媒介效劳，托付人支付酬劳的合同。”相应地亦可将房地产居间合同定义为：“房地产居间合同是房地产居间人为托付人在房地产转让、抵押、租赁等活动中供应订立合同的信息、询问或供应代理或筹划的效劳，托付人支付酬劳的合同，又称为“房地产中介效劳合同”。广义上说，房地产中介效劳包括房地产询问、房地产价格评估、房地产经纪等活动；狭义上说，房地产中介效劳多指房地产经纪，即房地产询问、供应房地产信息及代理房屋买卖、租赁这三类活动。本文所述之房地产居间合同正是以狭义说为主进展论述的。

（二）相关问题

1、居间合同的分类

依据《合同法》424条规定的居间合同定义，居间行为是分为报告居间和媒介居间两种形式存在的。所谓报告居间，是指居间人受托付人的托付，为其查找符合要求的第三人，从而为合同的订立制造时机；所谓媒介居间，是指介绍双方当事人即托付人和第三人订立合同，即居间人作为中间人来往于托付人与第三人之间，促使双方订立合同。实践中普遍存在的，除了上述两种形式外，还有一种是报告与媒介居间两者相结合的形式，可统称为媒介居间。报告是媒介的必要前提，媒介是报告的承接结果。

《合同法》仅是以定义的方式列明两种形式，并未能明文指出居间合同的分类，这就使得居间合同的法律适用方面存在肯定的障碍。比方说报告居间属代理性质的行为，居间人应严格受托付人的托付内容约束，并应极尽忠诚义务为托付人寻求时机订立合同。在合同达成时，居间人应当只能向托付人要求支付酬劳；而媒介居间从严格意义上来说并非属代理性质的行为，居间人仅扮演“中间人”角色，独立于托付人与第三人以外，促成交易双方订立合同时，居间人可依照《合同法》第426条规定向合同当事人要求支付酬劳。居间人的法律地位有相应的变化，令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利义务。在房地产中介领域，媒介居间形式占了绝大多数，牵线撮合并完成交易手续最为普遍，房地产经纪人可向买卖双方收取酬劳。

2、居间合同形式引发的居间人与合同当事人权利义务明确化问题

依据上述房地产居间合同的定义，房地产居间合同的主体包括居间人及托付人，好像只有两方。但事实上，所谓居间，确定也就是在两者之间，而且《合同法》第426条规定：“因居间人供应订立合同的媒介效劳而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的酬劳。”由此可见，房地产居间合同的主体应有三方，或者说托付人起码有两人以上。而在现实的操作之中，比方房地产二手买卖合同，通常都是由卖方先与中介公司签订放盘合同，然后再由中介公司与买方签订购房合同，两份合同是分开的，每份合同的托付方只有一位，即买方或者卖方。另有一种是买卖双方与中介公司共同签订的合同，马上居间与买卖关系融为一体。设想《合同法》如能区分居间人及托付人的双方合同以及居间人、托付人、第三人的三方合同的法律适用状况，将会使中介的纠纷处理状况得到有效改善。

以房地产居间合同为例，中介公司与买方签订的购房合同实际上应为居间合同，真正的出售人是业主而非居间人。但很多时候买方却一昧地认为自己的全部权利义务指向对象必定是居间人，而非业主，无论在交易中消失任何问题，均向居间人追诉。另一方面业主也是如此认为，也向居间人追诉。这是一种严峻混淆法律关系的做法，但却特别普遍，导致了很多纠纷，令房地产中介公司无所适从。笔者并不赞成中介公司与买方签订购房合同的做法，中介公司应当与买卖双方分别签订居间权利义务明确的居间合同，而不是买卖合同，然后再由买卖双方签订买卖合同。如此操作方能将中介公司的经营风险减至最低，并扭转买卖双方的错误熟悉，从而正确熟悉居间人的法律地位。另一种方式是签订三方合同，它令三方的关系变得公开化、透亮化、完整化，能够最大限度地避开消失买卖双方信息不对称的状况，同时也可以令中介公司“吃差价”的行为无所遁形。更重要的是，向买卖双方明确“居间效劳”独立的意义。由此，《合同法》应当对居间人促成合同成立后，合同当事人之间互负权利义务的意旨、居间人的